精装修住宅选择全攻略

    精装修向来是外行人难以涉足的领域，但对于购房人来说，看穿其中的个中堂奥却又是非常重要的。本文作者金铮是家装行业的业内资深人士，他曾经在北京家装协会专司装修质量投诉的受理工作，积累了大量相关方面的经验。金铮现担任中国最大的房地产专业网站---焦点房地产网装修论坛的坛主。同时，他也参与了本刊组织的精装修考察活动，在考察了京城具有代表性的个精装房之后，特别以精装房的选择为主题撰写了下面的文章，希望对购房人有所帮助。
    9月28-29日，应《楼市》杂志之约，笔者以及一些装修方面的专家共同参观了京城代表性的若干精装修项目。通过参观精装修项目，得出了诸多对购房人具有指导意义的启示，现将其撰写成文，以期对普通购房人起到借鉴作用。
    长时期以来，北京的精装修住宅如雨后春笋般地出现，面对着如此之多的项目，很多购楼人心中都感觉很疑惑，于是，以什么样的标准去衡量一个楼盘的优劣成为了购房人最为关心的问题。
    什么样的业主什么样的大堂
    由于对精装修效果的认识在相当大的程度上来自开发商提供的样板间，所以，这其中存在相当大的不确定因素，如何规避风险，笔者通过考察得出一些结论供广大购房人参考。
    首先，大堂应该被购房人重点关注。由于项目档次不同，所以，那些相对档次较低的项目在大堂上面没有必要做太多的花费。只要能够满足入住本项目业主的需要就可以了。而高档项目的大堂会扮演起很重要的角色。所以，一个宽敞、明亮、富丽堂皇的大堂更符合此类项目的身份。
    对于购房者来说，开发商在项目中合理地分摊成本是非常重要的。如何在每一个小地方节省每一分钱是需要认真考虑的。只有这样，购房者才会心满意足地买到价格合理的住宅。
    留神样板间中的陷阱
    在样板间中隐藏着很多的陷阱。一般来说，消费者在考察样板间时就会被样板间里面的陈设吸引，开始驻足欣赏这些陈设的细节。殊不知，这正中开发商的下怀。因为这样一来，存在的问题就会被忽略了。
    所以，看样板间首先要关注整体。业主应该把户型图、沙盘与现实进行对比。寻找图纸与实物不相符合的地方。比如一些卫生用具的品牌、厨房设备的品牌等。
    其次是布置。布置主要分为两部分，一部分是卫生间的平面布置，另一部分是厨房的平面布置。因为这将直接影响业主入住后的生活质量。一些项目由于卫生间马桶和浴缸之间间距过小，导致业主生活的不便。这种情况虽然有所改观，但还是有一些项目存在着平面布置分布与现实生活存在差距的问题。比如，马桶与面盆之间布置浴缸或者淋浴房。这对于使用者是不方便的，所以需要认真考虑。另外，一些厨房同样存在没有充分考虑洗菜、处理、炒菜的问题。
    但是，还有一些项目存在尺寸过大的问题。在很多项目中，一些功能区域的面积被设计得过大。以卫生间为例，个别中低档次的项目卫生间空间浪费过大，让业主承担了不必要的成本。
    再次，应着重关注平面尺寸。一些人感到房子搬进去以后与样板间不同。这是因为样板间里面的家具是用尺寸最小的进行布置。如果买了一套很大的家具，自然就紧张多了。所以，看样板间的时候，应该用卷尺去测量现场家具的尺寸。看一看它这里的主卧放置的床的宽度是一米五，还是一米八，还是两米。真正做到对房屋格局心中有数。
    精装修住宅验收四大结点
    在走马观花之后应该检查细节。所谓的细节，就是项目的工程质量。客观地讲，大部分精装修的成品房与样板间存在差距。所以，这里为您介绍的是一个收房时的简单办法。
    第一，隐蔽工程。隐蔽工程主要分成这样两部分：一个是上下水；一个是配电。首先，应该检查上水，打开龙头看一看水流的大小、流速，和我们的生活经验是不是存在差异。同时检查水质情况，因为曾经出现过业主入住很久以后水管里面流出来的水依然带有水锈的问题。检查下水也很简单，把卫生间里的洗面盆以及浴缸加水（面盆加满最好，浴缸三分之一即可），然后按照正常使用那样开始排水。我们检查排水的速度，以及排水不是不存在堵塞现象。
    配电问题，进行验收是很困难的。但是一些简单的手段也可以达到初步检查的效果，比如反复开关照明灯具、用台灯检查插座。如果有设备就可以检查电视、电话、宽带线路是不是存在问题。
    第二，检查样板间的饰面工程。饰面工程的检查很多人都会有一个常识，比如墙砖、地砖是否存在空鼓，达到什么程度；墙纸是否存在接缝不好的问题；地板是否存在质量问题；居室门安装的是否方正垂直；比如窗户是否推拉自如；比如油漆是否有气泡、流泪现象。这些通过仔细观察都可以进行检查。
    第三，检查样板间的安装工程。精装修住宅里面的安装工程很复杂，卫生洁具、厨房设备、门窗还有开关插座面板、空调设备等等。我建议准业主首先应该检查安装的牢固程度，同时检查安装是否周正，然后检查这些设备是否存在表面硬伤、划痕以及缺陷。
    第四，目前很多精装修项目存在着室内空气质量超标的现象。
    2002年建设部颁布了《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，对五种主要的有害物质在空气中的限量进行了严格的规定。甲醛、苯、TVOC、氡以及氨就是上述规范中的五种有害物质。对于室内的空气质量会对我们的生活产生非常重要的影响。如果我们生活在一个室内空气质量超标的环境，将会对我们的生理以及心理产生巨大的负面影响。所以，开发商提供一份室内空气质量报告非常有必要。当然，这个报告一定应该是权威机构完成。
    精装修八大质疑
    经过对若干项目的考察，笔者还形成了一些新的关于精装修住宅相关问题的观点和看法，希望借此机会提出并与大家交流，同时也希望我的见解能为购房人购买此类住宅提供一些启示。
    首先，精装修住宅并不等于毛坯房+装修。精装修住宅将是今后的发展趋势，无论谁都很难遏止的。但是，在看一些精装修项目的时候我发现，很多开发商实际上并没有真正理解什么是精装修住宅这个概念。应该说，精装修住宅相对于前些年的毛坯房来说是一个更加完整的系统工程，它不仅仅是简单地把房子装修一下，然后放进一些设备那么简单。对于一个精装修项目来说，笔者认为当开发商提供给购房人的房子入住以后实际上才是这个项目真正的开始。因为业主们在这所房子里会遇到很多自己装修时不会遇到的问题，或者，即使遇到也不知道该去找谁解决。曾经出现过由于设备与施工衔接不力，业主入住以后发生问题不知道该如何处理的现象。我们也曾经听说精装修项目出现问题后，业主被物业、开发商、施工单位以及厂商踢来推去的消息。所以，精装修项目交验以后才是服务的开始。
    其次，精装修并不是一堆名牌堆在一起就算精装修。在考察项目时，笔者发现一个问题，大多数精装修项目使用的卫生设备的品牌差不多，档次高的、档次低的好象都是这几个牌子。笔者对此一直持质疑态度。笔者认为，精装修项目开发商在考虑设施设备的时候，应该考虑一个原则——合用。也就是说，没有必要用很多名牌来给自己壮门面，这样做给我的感觉好像是有点底气不足。这样一来，自然就提高了一些没有必要价格那么高的楼盘的售价。
    第三，从我们看到的很多楼盘发现，大部分开发商提供的关于精装修的资料都略显粗糙。有的提供了品牌，但是却没有明确标注同一品牌的档次。所以，仅仅有品牌肯定是不够的，如果资料里面还包括了某个品牌产品的型号也许就更加完善一些，这不但保护了购房者的利益，实际上同样给开发商自己提供了一个保障。此外，偷梁换柱的问题也值得我们关注。
    第四，目前由于精装修住宅的相关标准我们还没有看到，所以，对于精装修住宅我们就需要参照很多其他相关的标准。因此，在开发商与购房者之间签订的协议中，对相关的标准做出规定是非常有必要的，也是对双方合法权利的一个有力保障！
    第五，一些开发商告知的装修成本透明度比较差也许是今后开发商与业主之间的潜在风险。
    第六，用公共工程的施工队伍装修精装修住宅，质量很难得到保证，同时也带来了不能通过业主验收的问题。因为我们看到了这些工程在细节上面都或多或少存在缺陷，而且一些项目的缺陷非常严重。
    最后，精装修项目如何验收、由谁来验收，很多购房人感到迷茫，开发商同样感到迷茫。对于这一点，看过这些精装修项目回来以后，笔者和几个朋友也谈了很多，计划在这方面作一些具体的工作。帮助消费者维护自身的权益，同时也促进这个行业的健康发展。
    一、签订买房合同有哪些注意事项
    签署购房合同须知：
    1、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。
    2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。
    3、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。
    4、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
    5、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
    6、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。
    7、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
    8、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
    9、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
    10、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。
    11、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
    12、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。
    13、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。