需警惕哪些潜在问题

    开发商的不诚信行为导致购房人权益受损，包括隐瞒资质、恶意搭售、逾期交付、设计调整和房屋质量问题。购房人往往无法获得合同约定的权益，开发商利用合同条款规避责任，导致购房人无法重新选择或获得合理赔偿。这些问题对购房人造成了经济和居住上的困扰，需要加强法律保护和监管。
    法律分析
    （1）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。
    （2）开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的实测面积与暂测面积差异的处理条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为3%)时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于缩水的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。
    （3）商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。而且在现行的格式文本甲方逾期交付的违约责任条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20%已付款的违约金或在获得10%的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格应有的地位。
    （4）发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
    （5）房屋的裂、漏是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围，但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。
    结语
    购房人在面对开发商的诸多不良行为时，往往陷入被动地位。开发商隐瞒事实、恶意搭售、逾期交付、设计调整和房屋质量问题，都给购房人带来了困扰和损失。现行的合同条款往往对购房人保护不足，赔偿机制不完善。购房人需要更多的权益保障和补偿措施，以确保公平交易和安全居住。
    法律依据
    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
    房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
    商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。