二手房交易价格评估方法

    随着我国房地产市场的发展，房地产交易的范围越来越大。伴随着我国住房结构的变化，住房交易市场也越来越完善。完善的住房市场，包括新房市场和旧房市场：还包括出售市场和出租市场。随着住房市场的逐步完善，二手房交易将会越来越活跃。在我们庆贺住房二级市场交易活跃的同时，不能忽视的是关于二手房价格的合理判断与评估问题。这是关系到二手房交易能否公平、公正的一个重要的问题。因此，本文着重对二手房交易价格评估问题进行一下分析和探讨。
    一、二手房交易价格评估的必要性这里二手房实际上就是旧的住房，或者说是旧货。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等等。我们这里讲的二手房交易是指狭义上的概念，仅指二手房买卖交易。众所周知，房地产本身由于其固有的自然特性和经济特性，决定了房地产需要专门的管理和评价。对于二手房而言，对专门管理的要求比新建住房来说更是有必要。首先，世界上没有两个完全一样的房地产，当然，更没有两个完全一样的住宅。而对于二手房来说，由于二手房交易是零星进行的，不存在大量交易；况且二手房建筑结构、户型平面布局以及面积大小、采用建筑材料、建筑设备等又有很大差异，甚至有些交易的二手房与现行的建筑标准也存在很大差异，因此，二手房价格是一个房一个价。这就给二手房买卖双方如何定价带来了困难。其次，二手房交易的双方不可能在很短的时间内掌握房地产的真实特性。我们知道，房地产价格受到多个方面的影响，比如物业类型、结构、层次、朝向、室内净高。开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率，区域规划，甚至门窗的大小、环境、基础设施、公共配套设施、利率水平、政府政策等等。这些都只有那些专门从事房地产价格评估的专业机构以及专业人员通过长期的知识和经验的积累，对市场以及交易的对象有一个正确的把握。况且，在专业估价人员的帮助下，还可以针对房屋的产权、交易条件等等给以专业的指导，避免将来可能发生的纠纷。
    二、二手房交易价格评估的方法房地产价格评估的方法有很多，其基本方法包括市场比较法、收益法以及成本法。二手房交易价格的评估可以视不同情况选择不同的方法。其中最主要的是前两种方法，即市场比较法和收益法。随着我国住房市场的发展和完善，二手房交易将会曰益活跃。市场比较法运用的前提条件就是市场比较活跃，能够找到可比的交易实例，这时就可以利用可比交易实例的成交价格作为参照物，并对可比交易实例住房与交易二手房之间的差异进行调整。因此，市场比较法有着其运用的基础条件，是可取的。另一方面，收益法也有其应用的具体条件，而且作为专业估价人员应该学会自由运用这种方法，并将这种方法灵活运用到二手房的评估中去。在我国各个城市，住房租赁市场虽然还不算非常完善，但是，住房租赁活动却是非常活跃的。在北京，大量的外来人口以及在城市拆迁过程中的拆迁户也同样需要大量的租赁用房。