房产中介黑幕知多少

    黑幕一：现金购房赚差价，生财无道
    按照有关规定，房产经纪公司应该赚取的是合理的佣金，而非交易差价。但市场上很多房地产中介公司用所谓零佣金、一元佣金等幌子蒙骗二手房交易者，利用一次性付全房款的噱头吸引消费者上钩，然后压低收购价收进房屋后，再以高价转卖给其他购房者，从中赚取巨额差价。不法中介为了从中吃差价，人为抬高房价，不让买卖双方见面，为房产的权属过户、房款交割埋下了隐患。
    虽然，我国《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》明令禁止房地产中介吃差价，现金收房也被正式叫停，但很多中介公司仍然顶风作案。为了应对国家规则，中介公司现金收房的手段也变得更为隐蔽。房产中介公司先出钱让业务员以个人名义收房，然后再让业务员以房主的身份提高价格后销售此房源。这样，中介公司不用出面，却仍然吃到了差价，而且一旦出现了什么问题，公司也不会承担任何责任。一位知情人士透露。
    防范招数：
    1、在二手房交易过程中，买卖双方一定要当面交流，互相协商确定价格及其他的交易条款，然后正式签订《房屋买卖合同》。如果中介不让买卖双方见面，很可能其中会藏有猫腻。此外，在签订合同时，买卖双方除约定房屋买卖过程中的基本情况外，还应标明定金、首付款支付的时间以及办理按揭贷款和办理过户手续的时间，以及相关违约责任等等。
    2、事先了解市场行情，定价做到心中有数。买房人首先要多了解市场行情，比较相同地段、相同楼层的同类房屋在市场上的成交价，对自己的房屋定价做到心中有数，以免买房时被房产中介误导。
    黑幕二：霸王合同，不能说的秘密
    霸王合同是中介公司骗取钱财的另一个重要手段。中介公司出具的购房合同，往往对买卖双方的责任约定严格，而对于中介方自己的责任约定却几乎不提。按理说，房屋中介在介绍房屋时，有必要将一些基本情况如实告知买方，比如房屋起火、发生命案等重大不利事件以及房屋漏水等瑕疵。但实际上，中介往往设定了许多规避责任的条款，比如
    该物业是以现状售予买方。这样，买家往往在买下房屋后才在雨天发现房屋漏水等情况。但是，除了窝火，买方又能如何！
    为促成成交，中介公司往往淡化交易过程中的风险，对贷款等专业性相对较强的内容泛泛承诺，而未将诸多细节落实到合同中，致使消费者蒙受损失，而又无可奈何。
    防范招数：
    为避免陷入合同困局，消费者在签订合同时一定要仔细阅读合同条款。采用房地产管理部门、行业组织制定的房地产经纪合同推荐文本，也可寻求熟悉房地产法律法规的专业人士的帮助，在其指导下签订合同。不要轻信某些中介机构和人员的口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。
    如果发现合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善。仔细斟酌每个细节的合理性和详尽性，是维护自身权益的有力手段。
    黑幕三：强盗佣金，吃完东家吃西家
    国务院批准的计价格[1995]971号文规定：房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%—2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。而在现实操作中，很多房产中介视国家规定为无物，双向强收佣金、超额收取佣金等违规行为大量存在，成为中介暴利收入的重要来源。
    2009年10月信息时报报道：市民冯先生去年初委托美联港置房地产代理有限公司(下称美联)经纪人范国伟出售一套房屋，签售房合同时，明明说好交易价为100万元，3%的中介费共3万元全部由买方支付，可后来美联秘密让我又签了一份委托书的材料，要向作为卖方的我收取0.5%的中介费，即5000元。我算了一下，如此一来美联就总共收取了3.5%的中介费。冯先生翻着厚厚的材料说。这是一起典型的双向收取佣金的例子。
    国家规定中介公司最多收取3%的佣金，但很多中介公司置若罔闻，强制收取4%、5%，甚至更大的佣金比例。为了多收佣金，一些房产中介公司想方设法提高房屋售价，这样就可以多收很多的费用。此外，很多中介还会在其他代理环节，吃拿卡要，环环收费，高佣金成为房产中介业的一个标签。
    防范招数：
    避免缴纳高佣金，首先必须熟悉国家关于房产中介服务收取佣金的规定，在房产中介收取超过规定范围的佣金时，可以拒绝缴纳，或向消协投诉。
    注意防范中介的低佣金、免佣金宣传噱头，低佣、免佣的背后是佣金的转嫁。中介可以通过提高房屋售价，或者在其他服务环节加收服务费等手段来捞取变相佣金。这就要求我们在和中介谈价钱时，必须跟中介明确约定服务收费项目和数额，这样才能避免上当受骗。
    黑幕四：全包价不全包，骗取定金玩潜逃
    全包的交易模式存在很大风险，中介公司在与卖房人签订合同时将所有家具、家电一一写入合同，而在与买房者签订的合同中尽量少地提及房屋的配套设施。在带着买房人看完了配套齐全的房子后，中介利用房屋交接的时间差，将房屋中能搬走的配套全部收入私囊。很多消费者付了全包价，而得到的却是一座空房子，有苦难言。
    此外，不法中介利用购房者的急切心理和信息不对称，进行一房多卖，或骗取定金，或卷款逃跑的情况也时有发生。中介公司一般都是要求买房者在合同签订后将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户，进行资金监管，在国土房管部门登记，合同生效后，中介公司才会把房款付给卖方。由于铺面多、业务量大，加上缺乏监管，一些不法房地产中介就利用收、付款的时间差，采取拆东墙补西墙的办法，挪用这些资金，用于炒房、炒股等，追求短期利润，中天置业就是一个众人知晓的案例。近年来，房地产市场异常火爆，积淀在中介公司的房款很多，他们挪用资金也就更容易，一般不容易出现问题，但这也不能排除一些公司因为经营不善而发生资金链条断裂现象，一旦资金链条断裂，则意味着房屋交易的失败，卖方拿不到一分钱，买房者的定金也就打了水漂。更有甚者，一些中介在收了定金以后就卷款潜逃，消费者只能欲哭无泪。
    防范招数：
    以全包价买下的房子，在买房过程中要跟真正的业主针对细节当面对质，然后在合同上附加一份清晰的家私电器列表，以便收房时验证。
    对交易资金疏于监管，是房产中介卷款潜逃事件屡禁不止的原因所在。事实上，中介公司根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。这就要求在二手房市场建立交易资金第三方监管制度，即引入证券市场的第三方存管模式——股民资金不是存放在证券公司的账户上，而是存放在银行；银行作为无利害关系的独立第三方来存管客户资金，这样方能保证资金安全。
    黑幕五：偷天换日，改底单
    没有房产证，但是有购房合同的房子，可以通过修改购房合同进行买卖，俗称改底单，但是需要开发商同意方可进行，并交纳一定费用，一般为2万~3万元。国家明确规定期房限转，不允许未发放产权证书的房产上市交易，只能是有产权证书的房产才可以合法交易。一般情况下开发商不会同意改底单，但聪明的中介公司通过直接联系销售人员，送红包的方式轻松搞定房源。购房者的资料一般是存放在售楼人员手里，直接塞给销售人员两三万块钱的红包，就可以将原购房合同修改掉，只要不被开发商发现就OK了。改单以后，原合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。
    防范招数：
    鉴于改单合同为瑕疵合同，所以，为了保障后期使用权，消费者在购房时还是要确定所购房源具有合法的产权证明，通过正常的过户交易流程来实现产权转换，这样比较安全可靠。
    一、怎么交易二手房才好
    1、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。
    2、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。
    3、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？
    4、“跳过”中介有风险、有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。
    5、不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。
    6、心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。
    7、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。
    8、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。
    9、合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。
    10、自售房屋有学问目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。