小区车位权属问题的完整总结

    由于城市土地资源的稀缺，汽车数量的急剧增长已远远超出了城市与其规划的承载能力，买车容易停车难成为困扰城市发展的一大问题。随着小区车位矛盾日益凸显，车位产权究竟归属何方，房地产开发商、小区业主之间展开了长久的利益博弈。本文拟围绕车位权属的法律问题，从如下方面进行探讨：
    一、车位的分类
    无论车库还是其他类型的停车场所，均是由数量各异的车位组成的。因此，本文所指的车位，既包括通过规线设置的开放式车位，也包括空间封闭、具有建筑物特征的车库，主要存在于设置建筑物区分所有权的小区之中。
    由于车位与其他建筑物共享了小区范围内土地的使用权，要明确其权利归属，应适用建筑物区分所有权的理论。即在小区的范围内，若为专有部分，则开发商可将车位(库)单独出售，也应单独为其进行物权登记;若为共用部分，则开发商无权将车位(库)单独出售，车位(库)应为住宅小区全体业主共同所有，无须单独登记以公示。而具体哪些车位属于专有部分，哪些属于共有部分，对于物理状态及所处位置不同的车位而言是不同的。
    (一)住宅小区地面车位
    由于地面车位是直接在地面上划出界限设置，即直接设置在房屋单元所有人共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的产权实际上就是土地使用权。通常来讲，开发商将住宅小区的房屋售出并办理转移登记之后，建筑物区分所有权人即按份共同拥有了该小区的全部土地使用权。此时，住宅小区地面车位就随土地使用权一并转移给了小区的全体业主。
    (二)首层架空停车位
    楼房首层架空层位于建筑物的底部，是建筑物不可分割的一部分。但是其权利归属应分情况讨论。根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定，层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。所以，如果楼房首层架空停车位层高较矮，低于2.2米，不单独计算建筑面积，也不参与计算建筑容积率，此时，首层架空车库是房屋建筑的从物，是共有部分，应由设置架空层的该幢建筑全体业主共有;当层高在2.2米以上时，因其可以计入建筑面积、参与计算建筑容积率、分摊土地使用权，而成为区分所有权的专有部分。
    (三)独立建设的多层车位
    主要指小区内专为停车目的而建设的独立建筑物，具有结构和利用上的独立性。作为独立建造的建筑物，它应独立计算建筑面积，参与分摊土地的使用权。并且在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》以及《建设工程规划许可证》等法律文件中，都明确规定了这种经营性停车位的土地使用权面积，因此，该类型的车位是计算建筑容积率的。根据建筑物区分所有权的理论，也可以成为区分所有权的专有部分。
    (四)地下车位
    对地下车位的权属问题一向争议较大，在此主要根据是否属于人防工程性质将其分为两类，分别判断其归属：
    1、利用人防工程改造的车位
    根据《人民防空法》规定，我国人防工程实行多元化投资，不仅由国家建设，商品房的开发商也可修建。实践中，在开发商经过有关部门审核同意后，就可以将这种人防工程改建为地下停车位使用，此即为利用人防工程改造的地下车位。
    对该类车位的权属，存在两种观点：一种认为依据《国防法》第37条规定“国防资产归国家所有”，人防工程性质的地下车位应推定为国家所有;另一种观点认为《人民防空法》第5条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。笔者认为，认定产权的基本原则应当是谁投资谁所有，并且管理和维护人防工程的费用是由开发商或者小区业主承担的，国家并没有承担。因此认为由人防工程改建的地下车库属于国家所有显然是不合理的，应将这类地下停车位的产权归属于“投资人”所有。
    2、非人防工程性质的地下车位
    一般而言，我国的土地和城市规划仅限于地上的建筑物部分，地下的建筑物往往被视为地上建筑物的附属部分，作为从物来进行处分。因此，在《国有土地使用权出让合同》中，地下工程面积一律都不计入建筑用地容积率。在这种情况下，地下工程面积就不分摊土地使用权的份额，也就没有办法单独取得所有权。但是，我国各个部门在处理这一问题时口径并不一致，如前所述，房产管理部门在核定建筑面积时，对层高大于2.2米的地下室和半地下室计算全部建筑面积，可以单独取得所有权。
    鉴于《物权法》第136条明确规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，并且地下建筑在城市中的重要性日益凸显，从本质上来讲我国容积率忽视地下建筑的做法与城市建设的实际也是相分离的。地下与地上的建筑并没有实质性的差别，不应区别对待。因此，对于层高小于2.2米的，应当认定其权属依附于地上建筑物，由小区业主共有;而层高大于2.2米的地下车库，其与地上建筑物虽可能在载体上有连接，但在功能上已完全脱离，可以独立经营、获取效益。因此，这部分地下车位不应当作为从物，而应当成为专有权的客体。
    二、车位权属相关法律规定及存在问题
    《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2009年3月23日，最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，其中第5条规定，建设单位按照配置比例将车位，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
    (一)相关法律规定模糊，缺乏可操作性
    《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要，但实践中如遇到业主没有能力承担过高的车位买卖或者租赁价格，那么业主的优先权如何受到保障并得以实现?该条第2款规定将住宅小区内车位权属交由当事人约定，但对约定不明或没有约定情况下车位权属及法律后果未作出明确规定，导致在确定车位权属时无法可依;第3款规定“业主共有的道路或者其他场地”中“共有”，是共同共有还是按份共有、共有的是车位所有权还是使用权、如何分配设置专用权的收益等法律均未说明;《解释》第5条虽然对《物权法》第74条第一款中“首先满足于业主需要”进行了细化，但也只是笼统规定“按配置比例”将车位以出售、附赠、或出租等方式处分给业主，未明确具体的比例设置。可以看出，无论是《物权法》第74条还是《解释》第5条，都只是对车位权属的初步规定，比较模糊，缺乏可操作性。
    (二)没有明确区分不同类型的车位权属
    结合前文论述，我国的住宅小区车位可分为专有部分的车位和共有部分的车位两种类型。但《物权法》第74条仅规定了占用业主共有的道路及其他场地的车位属于共有，对除此之外的哪些车位属于共有、哪些车位属于专有未作出明确规定。故司法实践中因车位权属不明发生纠纷的案件大多都是针对地下车位而言的。并且，对于属于共有部分车位的使用制度，如共有部分专用使用权制度，立法中仍是空白，大多数小区均采用将该部分车位的使用权出租给小区业主的做法。但在法律上并没有合法的身份，具体如何操作也易引起争议，业主权益受损后也难以展开救济。
    (三)车位权属登记制度的缺失
    我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在对属于不动产的车位进行处分时，应当对其权属变更进行登记。但是我国关于住宅小区停车位的登记制度十分欠缺，在全国范围内极难看到为住宅小区停车位办理权属登记的情况，作为不动产的停车位，无法通过登记的方式予以公示处于权属不明的状态。许多开发商便以转让使用权或长期租赁等方式变相销售，混淆所有权与使用权，业主无法取得真正的所有权，为车位问题留下新的隐患。
    三、车位权属相关法律及制度的完善
    (一)立法明确各类车位的权属
    结合论文前述部分，在未规定责任后果仅通过约定来决定车位权属的做法在实践中是极易引起纷争的。相关立法应明确规定小区的地面车位、层高小于2.2米的首层架空车位和非人防工程性质的地下车位是属于业主共有的，其归属不由约定来决定，且不得出售于小区以外的第三人。共有的车位应当占小区全部车位的一定比例，以保证业主的使用需要。
    除此以外的其他车位，包括独立建设的多层车库、层高大于2.2米的首层架空车位和地下车位以及由人防工程改建的车位都属于专有部分的范畴。其权属可交由业主和开发商约定。在约定不明或约定不明的情形之下，此部分车位应当推定为开发商所有。在小区车位权属明确的基础之上，应当区分专有部分和共有部分的不同特点，明确规定共有部分中的专有使用权、将其与专有权、专有所有权分开，以及未按约定履行的业主或者开发商责任承担等问题，完善相关的制度。
    (二)细化法律规定，使其具备可操作性
    为增强“首先满足业主需要”条款的可操作性，可通过法律法规或司法解释等进行细化，为业主表达购买、租赁车位的意思设定期限，期限届满，业主应以书面方式回复开发商。如决定购买车位，则可由有资质的专业评估机构对车位价格进行评估，防止业主和开发商无休止的争议，评估后的价格业主不满意、不同意购买，开发商便可向小区之外的第三人出租出售车位，但同时应限制开发商对外出售车位的比例。
    此外，可参考国外实践，对小区车位及住户“配置比例”即设置明确的义务性数值。达到义务性定值的配置比例，就表示开发商完成了强制性车位的建造义务。在之后处理有关业主优先权的纠纷时，就可以先看开发商是否履行了法定义务，对未履行的，则可要求其承担责任;已经履行的，可分两种情况处理：(1)低于或等于这一比例的，开发商不得将车位权属与业主以外的第三人进行约定，作为车位的所有权人，可以自由处分其享有所有权的车位;(2)超出这一比例的，开发商可以自由处分超出部分的车位。
    (三)确立共有部分车位专用权制度
    在对共有部分车位专用权制度的具体规定中，为防止开发商滥用权力损害业主的正当利益，应当允许有异议的业主向业主大会提出，由业主大会表决决定是否更改开发商设立专用权的方案，重新分配共有车位的使用。同时，针对部分开发商双重获利的问题，可在停车场专用使用权的设定费用和使用费上作出规定，即设定费与使用费均归全体区分所有权人所有。因此，开发商收取的设定费和使用费应当返还给全体业主，作为维修基金来使用。
    (四)完善车位权属的登记制度
    公示登记，是保证车位权属公信力的根本。目前，各地对车位登记做法不一，对部分城市采用将车位权属在房产证中注明的方式登记，这意味着专有部分的车位仅仅只能随着房屋所有权的转移而转移，与《物权法》的相关规定并不符合，并且属于专有部分的车位分摊了部分土地使用权，与属于专有部分的房屋并没有区别。因此，应对车位单独确权、单独办理登记。
    1、专有部分车位的登记
    专有部分车位登记中争议较大的，即是利用人防工程改造的地下车位和非人防工程性质的地下车位登记问题。
    对非人防工程性质的地下车位，应当明确地下空间使用权制度，通过相关法律规定，对地下建筑物颁发《地下空间使用权证书》和《地下不动产产权证书》，使这部分车位的权属能够得到确认;而对于人防工程改建的地下车位的登记问题，参考青岛市中级人民法院在(2011)青民五终字第351号“青岛市市南区BOBO公寓业主委员会与**荣盛房地产开发有限公司排除妨害纠纷上诉案”的判决，可以将开发商在人防办公室的备案作为公示其权属的方法。如果开发商能够取得人防单位出具的证明，证明该部分地下室的平时用途为车位，且这部分车位由开发商投资建造，就可以认定该开发商为所有权人。
    2、共有部分车位的登记
    目前，我国对区分建筑物的共有部分并没有进行登记，这为开发商利用其强势地位损害业主合法利益提供了便利。同时，由于未登记，业主也无法借助相应的产权登记来对抗开发商的违法合同。因此，对属于共有部分的车位，也应当予以登记。当然，这种登记可以并不等同于专有部分的登记，仅仅通过在相应房屋登记簿上注明以标示产权的方式，就已经可以起到保护业主利益的效果。
    3、共有部分专用使用权的登记
    通过租赁等方式获得对共有部分的专用使用权，其性质应当认定为地役权。因此，也应遵照地役权的有关规定，通过一定的形式予以登记与公示。故专用使用权自专业使用权合同生效时设立，登记后并可以对抗善意第三人。对地役权的登记，《房屋登记办法》第65条规定：“对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿”。除了房屋登记簿这种形式外，笔者认为还可采用规约形式，即将有关专用使用权事项记载于小区的规约上，避免房屋登记机构专门登记程序上的繁琐以及变更登记的困难等。
    四、结语
    车位权属制度的完善与否不仅关系到个人的财产利益，更关系到社会的和谐。鉴于车位权属的现状，需要细化已有规定，尽快出台相关法律法规，补充完善共有部分专用权及车位权属登记制度，真正实现车位产权明晰、权责明确的“物”之理想状态(原标题：车位权属法律问题)。