楼宇外墙面使用涉及什么法律问题

    随着近年来城市住房制度改革的推进，以前由单位管理的公有住房大多通过改制由职工个人购买，职工个人在楼宇的管理和使用方面有了更多的权利，相应地也负担了更多的义务，加上实物分房向货币分房转变，越来越多的人入住高层建筑，这种发展使得传统的“单家独户”居住模式在城市逐渐成为历史，更多的是几十上百户居住在一个单元或小区，业主除了对自己购买的房屋享有专有所用权外，还与其他业主对整幢楼宇配套的地基、门厅、电梯、屋面、外墙、走道、上下水管、输电线路等享有共有权。《物权法》第六章专门对业主的建筑物区分所有权作了规定，但对业主专有部分和共有部分的规定过于原则，在实际操作中面临很多困难，本文仅就楼宇外墙的使用权涉及到的相关法律问题作些探讨。
    一、楼宇外墙面的性质
    《中华人民共和国物权法》对于共有部分之范围系采排除法加列举法予以确定的，该法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物权法》对于楼宇外墙是否属于共有部分没有明确规定。在《物权法》和《物业管理条例》颁布后，建设部、财政部共同发布了《住宅专项维修资金管理办法》，以确保建筑共用部位和共用设施的维修、维护。该《办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。《住宅专项维修资金管理办法》在物权法的基础上更进一步明确了共有部分的范围，将建筑物的外墙面定性为共有部分。
    对于业主建筑物区分所有权中的共有权的性质历来存在争议，归纳起来有总有、互有、按份共有及共同共有等不同学说，其中共同共有说为日本学者通说，按份共有说为我国台湾学者通说，我国学者王利明先生认为“对区分所有共有部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。所谓具体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共有使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围，则只能认为该财产为共同共有的财产”。笔者同意台湾学者郑玉波先生的说法，郑玉波先生认为，区分所有建筑物之共同部分，如楼梯、隔壁等，以及附属之共有部分，为不得分割之按份共有。按照我国《物权法》的规定，区分所有具有明确的份额划分，并且小区物业的相关费用，如绿地维护费、建筑物修缮费依据份额分摊。并且在没有约定的情况下，收益的分配也是按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。但区分共有不得像按份共有一样进行分割，这也是区分共有与按份共有的主要区别。楼宇外墙面的性质也应当属于建筑物区分所有权人不可分割的按份共有财产。
    二、业主对楼宇外墙面的权利义务
    《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”一般认为，业主对建筑物共有部分享有的权利主要包括对共有部分的使用、收益和处分三项权利。
    按照共有财产之性质对共有财产进行使用是建筑物区分所有权人作为共有人之一项基本权利，如对楼宇之电梯、走廊等共有部分的使用。对于共有部分的使用，各国立法均一致规定，区分所有权人依共用部分之用法或使用需要予以进行，而非依各区分所有权人对共用部分之应有份额予以使用。楼宇外墙面既属于业主共有财产，共有人亦应当有权对其进行使用。但由于楼宇外墙的特殊性，对楼宇外墙的使用通常是用于发布广告或安置招牌、灯箱等，只要其中有业主对外墙进行使用，势必在一定时间内对其他业主产生排他性。这与业主对电梯、走廊等共有部分的使用有着不同的特点。
    收益权主要是指业主依约定或对专有部分占建筑物比例对因共有部分所生利益进行分享的权利。如将外墙面对外出租，每个区分所有权人均可按照其专有部分在建筑物中所占比例获得租金。
    处分权是指业主有权对区分所有建筑物的共有部分进行处分，包括事实上的处分和法律上的处分。在处分时不得损害建筑物的安全和完整。业主有权依法将外墙面的使用权进行处分。
    在享有上述三个权利的同时，建筑物区分所有权人还应当承担如下三个义务。
    第一，按照共有部分的本来用途使用共用部分业主在使用共有部分时，不得改变其性质和用途，如不得利用走廊堆放煤炭或杂物，不得在外墙上悬挂有碍观瞻的物体等。
    第二，分担共同费用和负担共有部分所有人对共有财产进行管理、修缮和清洁必定要发生费用，共有人应当对这些费用进行分摊。如清洁外墙所需费用应当由共有人共同负担。
    第三，维护和保存共有部分的义务共有部分所有权人作为共有人对共有部分负有维护现状和保存正常状态的义务。如对于外墙不得改变其颜色。
    三、楼宇外墙面使用权之设定
    当前有很多房开公司在与购房者签订《商品房买卖合同》(国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本时，大都将商品房楼宇外墙面的使用权约定归出卖方所有，并且还约定出卖方有权发布广告或安设灯箱等。这种通过约定方式确定楼宇外墙面的使用权是否有效存在争议。