太原市楼间距规定

    太原市城市规划管理技术规定
    发文单位：太原市人民政府
    文号：太原市人民政府令第27号
    发布日期：2002-9-18
    执行日期：2002-9-18
    第一章总则
    第一条为了加强和规范太原市规划管理，保障城市总体规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《山西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《太原市城市总体规划》和国家相关技术规定、规范，结合本市实际情况，制定本办法。
    第二条本规定适用于太原市规划区的土地使用和建设工程的规划管理。其它四县(市)政府所在地规划区范围内应参照执行。
    第三条编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划)应符合本规定。各项建设工程的建设，应按已批准的详细规定执行;尚无经批准的详细规划的，按总体规划(或分区规划)和本规定执行。
    第四条各类专门性用地项目规划应符合已颁布的各类专业技术规范及规定的要求。
    第二章建设用地的分类、标准和适建范围
    第五条本市建设用地分类，按其主要用途和功能分区的基本原则，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)执行。
    第六条各类建设用地的划分，应当遵循土地使用相容性的原则，按已批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规定的，应当按照城市分区规划确定的建设用地分类和本规定表一确定的建设用地适建范围执行。
    凡表一未列入的用地类别或建设项目，可以由市规划部门根据建设项目对周围环境的影响和用地基础设施条件，具体核定适建范围。
    凡需改变规划用地性质、超出表一规定范围的，应先提出调整意见，按法定审批程序批准后执行。
    第三章建筑容量
    第七条新建、改建、扩建建设工程的建筑容量控制指标(含容积率和建筑密度，下同)应按本章的有关规定执行。
    第八条建筑用地面积大于2万平方米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，经批准后实施;未编制详细规划的，不予审批。
    成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标;在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设用地的建筑容量控制指标可参照本规定表二和表三的规定执行。
    第九条建筑用地面积小于或等于2万平方米的高、多层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中确定的。应按批准的详细规划执行。
    尚无批准详细规划的，应当编制总平面规划，经批准后实施。其建筑密度控制指标应按表二的规定执行，其容积率控制指标应按表三规定的指标折减。
    第十条表二规定的指标均为上限，适用于单一类型的建筑用地。对混合类型的建筑用地，其建筑容量控制指标应将建筑用地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
    第十一条对未列入表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业技术规定、规范执行。
    第十二条建筑用地未达到下列最小面积的，不得单独建设。
    (一)低层居住面积为1000平方米;
    (二)多层居住建筑、多层公共建筑为1500平方米;
    (三)高层居住建筑为2500平方米;
    (四)高层公共建筑为3000平方米。
    建筑用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不影响城市规划实施的，规划部门可予核准建设：
    (一)邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的;
    (二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
    第十三条原有建筑的建筑容量控制指标已超出或达到本市规定要求的，不得在原有建筑用地范围内扩建、加层。
    第十四条各类建设用地内为社会公众提供公共开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按表四的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的20%。
    公共开放空间是指在建筑用地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。开放空间必须同时符合下列条件：
    (一)沿城市道路、广场留设;
    (二)在一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米;
    (三)以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或道路，且与地面或道路的高差在±5.0米以内(含±5.0米);
    (四)向公众开放绿地、广场的应设置座椅等休息设施;
    (五)建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代管;
    (六)常年开放，且不改变使用性质。
    第四章建筑间距
    第十五条根据对日照、采光、消防、管线埋设、减少视线干扰等要求的综合考虑和本市建设用地的实际情况，多层居住建筑的间距应符合下列规定。按照下列规定执行时，被遮挡居住建筑不再考虑大寒日日照影响问题。
    (一)多层居住建筑平行布置时的间距。
    1、朝向为南北向的(指正南方向并包括南偏东或南偏西(0-15°)，其间距在旧区不小于南侧建筑高度的1.3倍，新区不小于南侧建筑高度的1.54倍。
    2、朝向为南偏东或南偏西方位角在15°-60°的，住宅正面间距，新区可按不同方位进行折减，旧区不得折减。
    3、朝向为东西向的(包括南偏东或南偏西在60度以上的)，其间距新区不小于影响日期的建筑物高度的1.54倍，旧区不小于1.3倍。
    4、新区建设多层居住建筑平行布置时建筑的最小间距，四层以下(含四层)不论建筑方位角大小，不得小于18米;五层以上(含五层)按本款1-3项执行;多层与低层不得小于15米。
    5、多层条式居住建筑，当阳台累计长度大于居住建筑长度的2/3时，按本款1-4项计算的建筑间距，应自遮挡建筑物阳台边算起。
    6、位于南侧多层条式居住建筑长度超过60米时，建筑间距系数在原计算系数上增加0.1，长度超过10米，系数再增加0.05。
    (二)多层居住建筑垂直布置的间距。
    1、山墙与朝向为南北向的多层居住建筑的北向(含北偏东，北偏西)，其间距不得小于15米，且不小于北侧建筑山墙的宽度Bn;与南向(含南偏东，南偏西)，其间距不得18米，且不小于南侧建筑山墙宽度Bn的1.2倍。
    2、山墙与朝向为东西向的多层居住建筑，其山墙与东西向居住建筑的间距不得小于15米。
    3、山墙宽度大于15米的其间距按平行布置的居住建筑间距控制。
    (三)多层居住建筑即非平行也非垂直布置的间距。
    1、当两幢建筑的夹角小于或等于30°时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
    2、当两幢建筑的夹角大于30°，小于或等于60°时，其最窄处间距南北向的应小于南面建筑物高度的1.2倍，东西向的应不小于影响日照的建筑物高度的1.0倍，且不低于垂直布置时的间距要求。
    3、当两幢建筑的夹角大雨60°时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
    (四)多层居住建筑处于被遮挡位置，且底层有商店或其他非居住用房时，其间距计算可扣除底层相应高度后再按本条(一)、(二)、(三)款规定计算，但不得小于18米。
    (五)对于被遮挡位置的多层条形居住与遮挡建筑平行且错位布置，或虽不平行但在被遮挡建筑朝向有遮挡，其重叠部分不小于6米时，其间距可不按本条(一)规定执行，但不小于1.5米(东西向)或18米(南北向)。
    (六)多层条形居住建筑的山墙之间，其间距一般不小于10米，旧区改造的不小于8米，有规划道路的，检举不小于12米。山墙面不应开窗，已有窗洞的，不考虑遮挡因素。点式居住建筑的东(西)侧面有居室窗户的，其与相临居住建筑东西向的间距不适用本款规定的山墙间距，应按本条第(七)规定执行。
    (七)多层点式居住建筑(建筑高度与面宽大于1)与其相临多层条形居住建筑的间距，按本条(一)执行;当作为被遮挡建筑时，与其东、西、南向遮挡建筑的间距要求，按本条(一)、(二)、(三)、(四)、(五)执行;多层点式之间建筑间距按较高建筑的1.0倍控制，最小间距不小于18米，且不小于南侧点式建筑的宽度。
    点式居住建筑成组布置时，应保证其北侧点式居住建筑至少一个南向居室窗户满足大寒日2小时日照时间;其东、西侧窗户不按大寒日日照时间考虑而视具体情况考虑。
    第十六条除按规定划定的一类住宅用地、已有的干休所改造和村镇建设外，原则上不予审批低层居住建筑。新建建筑与低层建筑的间距，按多层建筑间距的要求执行。
    第十七条南北朝向的中高层居住建筑(层数在7-9层)与北侧居住建筑平行布置的间距，旧区应不小于遮挡建筑物高度的1.3倍，新区应不小于1.54倍，同时应满足日照时间要求;其它方式布置时按第十五条执行。
    第十八条高层居住建筑(层数在10层以上含10层)与低层、多、高层居住建筑间距，应保证被遮挡的低、多、高层居住建筑至少一个南向居室在大寒日有效日照时间内满窗日照时间不少于2小时，同时满足下列要求：
    (一)单座高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑(朝向为正南北，包括南偏东向或南偏西向30度以内)平行布置的间距，旧区不小于36米，新区不小于45米;高层建筑与其东、西侧多、低层居住建筑(朝向为东西向的，包括朝向为南偏东向或南偏西向30度以上)的建筑间距应结合周围环境具体确定。
    (二)多、低层居住建筑在朝向方向受单幢高层居住建筑遮挡且二者平面有错位，遮挡面宽度小于或等于6米时，间距可不按本条(一)规定执行，但不小于高层建筑物高度的0.8倍，并小于24米。
    (三)高层居住建筑山墙面宽度不大于18米时，其山墙与多、低层居住建筑间距不小于24米;与多、低层居住建筑山墙间距不小于18米。高层居住建筑山墙面宽度大于18米时按平行布置控制。
    (四)高层居住建筑之间平行布置时，朝向为南北向的旧区应不小于南侧建筑高度的0.8倍，新区应不小于1.0倍，且不小于45米;朝向为东西的旧区应不小于0.6倍，新区应不小于0.8倍，且不小于30米。
    第十九条对托儿所、幼儿园和老年人、残疾人专用住宅的主要居室、医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、大中小学教学楼等国家规范有特殊规定的其他建筑，应保证其在冬至日有效日照时间内满窗日照时间新区不少于3小时;旧区应保证冬至日有效日照时间内满窗日照时间不少于2小时。
    第二十条非居住建筑(第十九条所列的非居住建筑除外)的时间，应符合下列规定：
    (一)非居住建筑北侧为居住建筑时，按第十五条、第十六条、第十七条、第十八条居住建筑间距要求执行;
    (二)高层非居住建筑平行布置时的间距，南北向的，不小于较高建筑高度的0.8倍，且不小于30米;东西向的，不小于较高建筑高度的0.6倍，且不小于24米。
    (三)高层非居住建筑非平行向布置的，其最窄处间距不小于较高建筑0.5倍，且不小于20米;
    (四)高层居住建筑与多层非居住建筑平行布置时间距不小于20米;非平行的最窄处间距不小于18米。
    (五)多层非居住建筑平行布置时的间距不小于较高建筑高度的1.2倍，且不小于15米;非平行布置最窄处间距不小于较高建筑高度的1.2倍，且不小于12米。
    (六)低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的最小间距，不得小于10米。
    第二十一条非居住建筑南临居住建筑时，其建筑间距应综合考虑消防、防震、管线敷设、视线干扰等因素确定。
    第二十二条市区道路规划红线宽度在30米(含30米)以上的道路两侧沿路同侧同向布置的建筑山墙之间的间距，按相关规范执行。
    第二十三条在居住建筑间距内，不宜再建设任何其他建筑。
    第五章建筑物退让
    第二十四条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合日照、消防、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本章的规定。
    (一)新建或改建建筑物时，建筑物应从用地界线后退相应的距离。高层南向用地界线后退距离按满足日期间距要求退距确定。
    有围墙的应满足消防规定。
    (二)界外是居住建筑或者第十九条所列建筑时，高层、多层、低层建筑之间的建筑建筑间距须符合第十五条、第十七条、第十八条规定。原有建筑未退足低界时，新建建筑应按其高度退足四周全部间距。
    第二十五条在城市道路两侧新建、改建建筑物后退道路规划红线的最小距离，按表六规定确定。
    第二十六条新建影剧院、游乐场、体育馆、大型商场等有大量人、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑中作为大型商场的裙房)，其面临城市道路的主要出入口方向的建筑控制线后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于15米，并应保留出临时停车或回车场地，且与城市道路相连。
    传达室、警卫室、书报亭、公共厕所等建筑物的退线要求，由城市规划行政主管部门具体确定。
    第二十七条道路交叉口四周的建筑控制线退让道路规划红线距离，在表六规定的基础上，中高、多、低层建筑增加2米，高层建筑增加5米(均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)。
    沿街建筑物的台阶、平台、窗井和除用地范围内连接城市管线以外的其它地下管线(包括管沟、管井等构筑物)，均应在划定的道路红线范围外建设。
    建筑物的阳台、雨篷、挑檐、凸形封窗，不应突出道路红线。
    第二十八条在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带宽度的具体规定如下：
    (一)国道、快速公路两侧各50米;
    (二)主要公路两侧各20米;
    (三)次要公路两侧各10米。
    公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林;经城市规划管理部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。
    沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可接村镇、城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。
    第二十九条沿河道规划蓝线(市城市规划管理部门按城市总体规划确定长期保留的河边规划线)两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关规划另有规定外，不得小于6米。
    建筑控制线退让道路隔离带控制线、绿地绿线的距离不得小于3米(不包括居住小区级以下绿地)。
    第三十条沿铁路两侧新建建筑工程应符合以下规定：
    (一)铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米;铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。
    (二)铁路两侧的高层建筑，高大构筑物(水塔、烟囱等)、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。
    (三)在铁路道口的附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。
    第三十一条在电力线路保护区范围内不得新建建筑物。电力线路保护区的范围按相关规定执行。
    第六章建筑高度
    第三十二条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面要求外，应同时符合本章的规定。
    第三十三条在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯(包括微波通道)设施周围的新建、改建建筑物、构筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
    第三十四条在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案。进行视线分析，提出控制高度和保护措施，并经批准后执行。
    第三十五条沿城市道路(宽度在30米以上)两侧新建、改建建筑物时，建筑物必须满足用地地块规定的建筑密度和建筑容积率以外，其中沿路建筑的控制高度一般按下列公式计算
    H为建筑物的控制高度;W为道路规划红线宽度;S为建筑后退红线距离。
    第三十六条建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。
    第七章建筑基地的绿地
    第三十七条太原市规划区内的建设项目实施绿地率指标控制。
    各类用地的绿地率必须符合表七的规定，对于表七以外的其它用地的绿地率由市规划部门按有关规范执行。
    第三十八条一个街区内的公共绿地按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。
    第三十九条居住(小)区公共绿地按规定的指标按《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)执行。
    第四十条在建筑用地内，必须建设一定比例的集中绿地，其用地面积不应小于建筑用地面积的5%。
    第八章停车场及出入口设置
    第四十一条太原市城市规划建设项目实施停车场面积指标控制。本规定中停车场面积系指各类建设项目必须配建的最小车辆停放面积。停车场面积包括室外停车场和室内停车库，且室外停车场面积不得低于总配建停车场面积的1/3。
    新建、改建和扩建的各类建筑，必须配建相应的停车场(库)。配建的停车场(库)应在本建设项目所属用地范围内。
    太原市城市规划区内建设项目停车面积按表八执行。在太原市建筑物配建停车设施设置标准与准则未出台前，按表八规定执行。
    第四十二条建筑用地机动车出入口应当符合下列规定：
    (一)应在用地周边较低级别的道路上安排，如需在不同等级的道路上开设二个或二个以上的机动车出入口时，应当按照道路等级由低到高的顺序安排;
    (二)距城市道路交叉口的距离，自道路红线直线段起点不应小于70米;
    (三)距公园、学校、儿童及残疾人建筑的出入口不应小于20米;
    (四)距公共交通站台边缘不应小于10米;
    (五)距人行过街天桥、人行过街地道、人行横道线不应小于20米;
    (六)距铁路道路口、桥梁、隧道、引道端点等不应小于50米;
    (七)应有良好通行条件：当用地出入道路坡宽度较大时，应设缓冲段与用地外道路连接。
    第九章附则
    第四十三条在城市规划区内，对用地规划和建筑管理有特别要求的地区，按批准的详细规定执行。
    第四十四条本规定施行前已取得《建设工程规划许可证》的建设工程，按原批准内容执行。
    第四十五条本规定的具体应用由太原市规划局负责解释。
    第四十六条本规定自公布之日起30日后施行。
    附录一：术语、名词解释
    1、建筑用地面积：规划征地范围内，除城市道路、河道、电力走廊、轻轨控制线、绿化隔离带等城市规划控制用地外的净用地面积。
    2、规划道路红线：一般称道路红线，指规划的城市道路路幅的边界线。规划道路红线内指城市道路路幅宽度内;规划道路红线外指城市道路路幅宽度外。
    3、建筑控制线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。
    4、容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
    5、建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。
    6、绿地率：城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。
    7、低层公共建筑：建筑高度小于、等于10M的公共建筑及综合性建筑。
    8、多层公共建筑：建筑高度大于10M。小于、等于24M的公共建筑及综合性建筑。
    9、高层公共建筑：建筑高度大于24M的公共建筑及综合性建筑。
    10、低层住宅建筑：指层数为1层至3层的住宅建筑。
    11、多层住宅建筑：指层数为4层至6层的住宅建筑。
    12、中高层住宅建筑：指层数为7层至9层的住宅建筑。
    13、高层住宅建筑：只层数等于或大于10层的住宅建筑。
    14、公寓式办公建筑：指单元式小空间划分，并在单元式办公室的基础上设置卧室、会客室、厨房及厕所等房间的办公建筑。
    15、一般办公建筑：指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。
    16、商住综合建筑：商业和住宅混合的建筑。
    17、旅游宾馆：指旅游、涉外饭店，是按国家有关标准可确定星级的旅馆建筑，或旅游度假宾馆建筑。
    18、封闭阳台：指依据专业设计规范，利用铝合金、铝塑、墙砖、玻璃等材料对阳台三面或凹阳台单面进行全封闭围合的阳台。
    19、内环线以内的地区：建设路以西，和平路以东，南内环街以北，北大街以南的地区。
    20、内环线与中环线之间的地区：建设路以东，太行路以西，和平路以西，流路以东;北大街以北，北中环线以南;南内环街以南，南中环线(即原南外环线)以北的地区。
    21、中环线以外的地区：太原市规划区以内，太行路以东。流路以西，北中环线以北，南中环线(即原南外环线)以南的地区。
    22、本规定关于建筑间距要求，旧区是指已有建筑地区的改造建设;新区是指新辟地区的建设活动。
    位于居住建筑间或组团内的低层建筑，只限于市政、公用设施用房，不得作为居住或生活配套使用。
    23、建筑朝向角度是指被遮挡建筑主要日照窗朝向方向与正南方向的角度，并以此角度计算与相临建筑的距离;为确定建筑朝向角度，设计总平面图的正北方向，应与太原市测绘院1/500-1/2000城市地形图标注的坐标网相一致。每个居住单元具有两个或两个以上接受日照方向窗的居室，只计算一个方向窗(按建筑物檐墙主方向窗计)。低层、多层居住建筑的山墙开窗和低层居住建筑后檐墙开窗不计入遮挡因素。
    附录二：计算规则及解释
    1、建筑面积计算
    按国家有关建筑面积的计算规划计算。对高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层，可不计建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由城市规划管理部门核定。
    2、容积率计算
    (1)地下室的建筑面积不计：屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计;用作开放空间的建筑面积不计，半地下室的室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。
    (2)半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式计算建筑面积：
    式中：A′-折算的建筑面积，K-半地下室地面以上的高度与其层高之比，A-半地下室建筑面积。
    (3)商用综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按表二执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定;多层商住综合楼其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。
    3、综合楼容积率指标的换算
    综合楼容积率指标的换算按下式计算：
    式中：A-折算的容积率
    A1-商业建筑容积率指标
    M1-商业建筑面积
    A2-居住(或办公)建筑容积率指标
    M2-居住(或办公)建筑面积
    M-商住综合楼(或商办综合楼)的总建筑面积
    J-用地面积容积率调整系数
    4、建筑计算日照间距高度规定：平屋面建筑为室外地面至屋顶挑檐上皮或女儿墙压顶上皮的高度;坡屋面积及退层建筑应分别考虑室外地面至檐口上皮、屋脊顶面以及退层建筑上皮的实际遮挡因素，确定建筑计算高度。
    5、高层建筑遮挡面宽的确定：圆形平面按直径;矩形平面按被遮挡建筑平行投影宽度;多边形平面要分段验算遮挡因素以确定遮挡面宽度。
    6、居住建筑的计算间距为遮挡建筑与被遮挡建筑之间的距离，即被遮挡建筑的外墙至遮挡建筑的计算遮挡线(不含楼梯间突出檐墙部分)的投影之间的距离。
    除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的才垂直距离。
    7、对被遮挡并予以暂留的违法建筑以及临时建筑，不论住人与否，均不作为遮挡考虑因素。
    太原市人民政府
    鉴于最近当事人咨询这方面问题比较多，特发布此文，供大家分享
    郭*娟律师北京市亿嘉(太原)律师事务所