如何认定土地转让合同效力问题

    如何认定土地转让合同效力问题
    1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。
    转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
    2、一地多卖，合同均有效。
    一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
    3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。
    但是起诉前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。
    未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
    从上面的内容可以看出土地的转让合同效力不是一概而论的，根据转让的具体情形，效力的认定是不一样的。违反法律的禁止性规定的转让合同一定是无效的。土地的转让涉及都是不动产权利，需要有专业的律师介入，才能顺利进行并且避免有关纠纷。
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