集体土地流转如何登记

    集体土地流转如何登记
    土地转让应该去土地管理局进行登记，通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
    家庭承包经营权转让合同效力认定的法律适用：
    按照法律规定，家庭承包经营权转让须经发包方同意。实践中，承包方不同意就不能认定转让合同有效。对此，承包经营权人无反制手段，影响了承包经营权人转让权的行使。对这一规定是否应当取消，在理论界一直存在争议。一种观点认为，为保障农村土地承包经营权人的财产权利和农业生产的自主权，应当允许土地承包经营权自由流转，无需发包人同意。否则与土地承包经营权的物权性质相冲突。大多数观点认为，根据《农村土地承包法》第三十七条的规定，只要未经发包人同意，承包方与他人签订的土地承包权转让合同就应无效。这是由发包人处于土地所有人的地位所决定的，而且发包人的依法介入，并不影响承包人的依法自主，并不影响承包人依法支配承包土地的权利，不改变土地成包经营权的物权性质。笔者认为，《土地承包法》第三十七条的规定并不是要限制承包经营权人的流转自主权，其主旨在于保护承包经营权人的利益，贯彻农地保护政策。因此，只要转让不损害承包方的利益，不危害农地保护政策，即使发包人不同意，也应当认定转让合同有效。实践中，主要是通过审查发包方不同意的理由是否合法来判断转让合同的效力。
    发包方不同意转让的主要法定理由有：承包方尚不具有稳定的非农职业或者稳定的收人来源的;转让合同违反自愿原则的;改变农地的农业用途的;受让方不是从事农业生产经营的农户的;不具有农业生产能力的等。至于流转的期限超过了承包期的剩余期限的，则属于超出部分无效，而非整个转让合同无效的理由。如果发包方没有法定理由不同意或者拖延表态的，不影响土地承包经营权转让合同的效力。当然，现行法律将受让方资格严格限定在从事农业生产经营的农户中是否妥当，殊值探究。
    土地转让的前提条件是土地承包人有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，该土地承包经营权不再承载保障承包人基本生存的社会保障功能，他仅仅是作为承包人的全部财产权的一部分而发挥作用，与其他可自由处分的财产一样，并无特别、神秘之处，其受让人是否为农户并不损害原承包经营权人的利益。同时，转让给农户之外的人也不会损害我国有关土地的基本政策：基于地少人多的基本国情，对农用地实行严格的用途管制。农地转让只要不改变土地的农业用途，不损害其他集体经济组织成员的优先权，就不会危及我国的农地政策。而且，放开土地转让的受让主体，有利于承包人实现财产权，有利于促进农地向着种田能手及大户集中，有利于工商业反哺农业，从而在促进农业生产力的发展等方面发挥积极作用。况且，没有明确禁止其他受让主体，有关受让方的规定不应理解为限制性规定，而应解释为是对实践中常见的主要受让人的概括。因此，司法实践中，对土地承包经营权转让的受让方，不应再以非农户为由否认转让合同的效力。
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