房地产开发成本测算

    房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：
    1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
    2、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
    （1）广告宣传费。约为销售收入的2％一3％；
    （2）销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；
    （3）其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
    3、财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
    一、房地产开发成本核算
    1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容，大致占总成本的80％，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目以前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
    2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。
    3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到非常重要的作用。
    二、房地产开发成本的法律含义
    房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。