城市房屋拆迁法律指南

    1、什么叫房屋拆迁?
    答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为.它是房地产权益转移的一种特殊方式。拆迁房屋的目的在于要取得该房屋所用土地的使用权。
    2、拆迁人是指什么?
    答：是指取得房屋拆迁许可证的单位。
    3、被拆迁人是指什么?
    答：是指被拆迁房屋的所有人。
    4、什么是房屋拆迁当事人?
    答：拆迁当事人，是拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人与被拆迁房屋承租人。具体而言.拆迁非出租房屋，拆迁当事人是指拆迁人与被拆迁人;拆迁出租房屋.拆迁当事人是指拆迁人、被拆迁人和被拆迁房屋的承租人。
    5、拆迁人的权利与义务有哪些?
    答：拆迁人实施房屋拆迁的目的是为了依法获取拆迁范围内的土地使用权，进行开发建设活动，因此，拆迁人是拆迁项目的行为主体。拆迁人通过依法对被拆迁人的补偿、安置、组织被拆迁人搬迁，对拆迁范围内的房屋进行拆除后，即可获取建设项目土地使用权。拆迁工作因拆迁人而起.因此，拆迁纠纷的主要贵任人是拆迁人。
    6、被拆迁人权利与义务有哪些?
    答：(1)在拆迁实施过程中，被拆迁人享有以下权利：①除受限制的补偿方式外，被拆迁人有选择补偿方式，依法获取拆迁补偿与安置的权利;②享有与拆迁人平等协商、对话、签订拆迁补倦安，协议的权利;③享有对拆迁补偿安里政策的知情权和对拆迁补偿安置过程的监督权;④对房屋丈量、评估有异议时，有重新申请丈量、复核的权利;⑤在协商补偿安置过程中，与拆迁人发生纠纷而达不成协议的，有申请裁决的权利;⑥对裁决不服时，有提起行政诉讼的权利;⑦认为强制拆迁，将使自己的合法权益遭受无法弥补的损失时.有申请执行部门暂缓强制拆迁的权利;⑧对拆迁人拒不履行拆迁协议，侵犯自身合法权益时，有提起民事诉讼的权利。
    (2)阵拆迁实施过程中.被拆迁人必须履行以下义务：①在协议书或裁决书规定的搬迁期限内完成搬迁;②及时提供被拆迁房厦的权属、批建手续、租赁合同、营业执照等有关资料;③有配合公证机关、评伪机构、拆迁单位办理证据保全、丈量、评估的义务;④对自己主张的事项负有举证的责任。
    7、房屋拆迁对拆迁单位(拆迁公司)有哪些要求?
    答：对拆迁单位的基本要求是：掌握拆迁政策、熟悉业务，遵守职业道德，规范拆迁行为，操作程序要公平、公开、公正，补偿安置情况必须张榜公布，接受群众监价。要文明礼貌，保护被拆迁人的合法权益，及时解决拆迁纠纷.维护社会稳定。拆迁单位应向社会公布拆迁咨询与投诉电话，配备一名专职信访员，专职信访员应定期深入房屋拆迁工作点，受理被拆迁人的咨询与投诉，做好被拆迁人的思想工作，宣传征地拆迁的法律、法规和政策。
    8、什么是房屋所有人和使用人?
    答：房屋所有人既包括被拆迁房屋及附属物的所有人，也包括被拆迁房屋及其附属物的代管人、国家授权的国有房屋管理人;房屋使用人，包括对被拆除房屋及其附属物有合法使用权的公民或法人。所谓国家授权国有房屋的管理人，一般是指当地房地产管理机关(本市即国土资源与房产管理局)，它管理的房屋又称直管公房。还有各级政府、部门、企事业单位用于本单位职工居住的自建(自购)自管的房屋，又称单位自管公房;所谓房屋代管人，代管有两种形式―国家代管或代理人代管。国家代管是指“所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的私有房屋，由所在地房管机关代管”。代理人代管是指“城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其它原因不能管理其房屋时，可出其委托书委托代理人代为管理.代理人须按照代理权限行使代理权并服行应尽的义务”。
    9、什么是房屋及其附属物?
    答：这里的房屋，是指能够遭风避雨并供人居住、工作、娱乐、储放物品和进行其他活动的空间场所。既包括住宅房屋，如居民楼，也包括非住宅房屋，如厂房、办公楼等;既包括公有房屋.也包括私有房屋。这里的附属物，是指房屋的附属建筑物和构筑物，如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。
    10、实施房屋拆迁的主要工作程序有哪些?
    答：(1)公布房屋拆迁补偿安置方案和拆迁安置房基本情况;(2)组织被拆迁人进行房屋拆迁动员;(3)组织被拆迁人抽取商谈流水号，进行平等协商并签订拆迁补偿安置协议;(4)张榜公布房屋拆迁安置情况;(5)组织被拆迁人拆迁;(6)接受市房屋拆迁管理部门组织的验收;(7)汇总资料，向拆迁人办理移交手续。
    11、房屋拆迁补偿方式有哪几种?
    答：共有两种：货币补偿和产权调换。实行鼓励货币补偿的政策。
    12、货币补偿怎样计算?
    答：拆迁住宅房屋实行货币补偿的金额=被拆迁房屋的建筑面积*(区位房屋补偿价+被拆迁房屋的重置价结合成新+补贴金额)+红线内空地面积*区位土地使用权补偿价。区位土地使用权补偿价按区位房屋补偿价的30%计算。
    13、什么是重置价格?
    14、什么是重置价结合成新?
    答：重置价结合成新=重置价格*成新率。成新率根据房屋的结构、装修、设备的完好程度及各类房屋的耐用年限进行综合评定
    15、什么是区位房屋补偿价?
    答：是指设定的标准房屋的市场评估价减去标准房屋的重置价结合成新的余额。
    16、拆迁有产权纠纷的房屋如何补偿?
    答：房屋产权纠纷是指房屋的产权权属不清或房屋所有权人未明确的。拆迁人在实施房屋拆迁时，遇到房屋产权有纠纷的应慎重处理。在拆迁公告有效期限内，一是由产权人之间进行协调，取得一致意见后.委托全权代表或共同与拆迁人商议有关拆迁补偿事宜，并达成拆迁补偿协议;二是产权人自行提请人民法院依法调解或判决，拆迁人依据人民法院的调解书或判决书作为补偿安置的依据;三是在拆迁公告的有效期限内，纠纷未解决的，拆迁人应依照拆迁的有关规定办理房屋的证据保全，并将补偿安置方案报市拆迁管理部门批准。房屋补偿款项应办理提存公证，应偿还的房屋可作为被拆除房屋合法使用人的临时安置房，该安置房屋应同时交由房屋主管部门代管，待纠纷解决后，再依法办理相关手续。
    17、拆迁产权人下落不明的侨(私)房屋如何补偿?
    答：对产权人下落不明的侨、私房屋，在拆迁公告发布后，不论其合法代理人或合法继承人能否在规定期限内联系商谈有关拆迁补偿安置事宜，拆迁人均应申请办理证据保全，并将补偿、安置方案报市拆迁主，部门批准。侨(私)房屋补偿应按拆迁法规的相关条款计算，计算后的房屋及其附属物补偿款，拆迁人应以原房屋所有权人的姓名办理提存公证。同时.拆迁人还应将应偿还的安置房，交房屋主管部门代管，直至合法产权人出现，再由拆迁当事人双方进行结算。
    18、对设有抵押权、典当的房屋如何实行产权调换?
    答：房屋抵押是指房屋所有权人(债务人)以房度作为抵押物，向债权人取得借款的一种借贷关系。设有抵押权的房屋，即指在抵押关系中作为抵押标的物的房屋。房屋所有权人为抵押人，债权人为抵押权人。因此，拆迁人在实施这类房厦的拆迁时应注意：(1)因抵押的标的物房屋，将随着房屋的拆除而灭失，产权调换后转移到新的标的物。因此拆迁规定，实行产权调换的应由抵押人和抵押权人重新签订抵押协议，若在拆迁公告的有效期限内达不成协议的应做好房屋的证据保全，按规定先拆迁腾地;(2)不实行产权调换的应由抵押权人和抵押人重新设立抵押物或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿;(3)若房屋抵押人与抵押权人，双方已故，抵押权人与抵押人双方的法定继承人可参照(l)、(2)款项处理，否则拆迁人应按拆迁规定办理证据保全。拆迁典当的房屋可参照上述方法处理。
    19、什么叫房屋拆迁证据保全?
    答：房屋拆迁证据保全是指在房屋拆除之前，公证机关对房屋及其附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施，以确保其真实性和证明力的活动。拆迁中的证据保全是为了防止因房屋的拆迁补偿及房屋的拆除灭失，而引起拆迁人与被拆迁人之间新的纠纷。
    20、如何办理房屋拆迁证据保全?
    答：拆迁产权不明确的房屋，均需办理证据保全。办理程序如下：
    (1)拆迁人对被房屋提出补偿安置方案后，向市拆迁管理部门提出申请;
    (2)拆迁人委托公证机关和有资格的评估机构进行房屋证据保全工作;
    (3)对被拆除房屋作勘察记录及公证手续。内容包括：①关于房屋的座落、地址、地段、朝向、建筑面积、房屋结构、间数、成新程度等资料的如实记录.②进行房屋的拍照、摄像及采访知情者的录音等资料;③写出评估和证据保全报告。
    (4)拆迁人应将房屋证据保全公证书.分别报送市拆迁管理部门及房屋管理部门备案。
    (5)拆迁人在取得市拆迁管理部门同意后，方可对该房屋的合法使用人实行过渡安置先拆迁腾地，保证房屋拆迁工作的顺利进行。
    21、对低收入经济困难家庭设定基本保障面积是多少?
    答：对低收入经济困难家庭设定基本保障建筑面积：单个或者两个成员家庭的基本保障面积为四+五平方米;三个成员家庭的基本保障面积为五+五平方米;四个及四个以上成员家庭的基本保障面积为六+五平方米。
    前款规定的成员必须是具有本市常住户口、在被拆迁房屋实际居住且在本市无其他房源的对象。在拆迁公告发布后析产或迁入户口的.除学生毕业、军人复员转业、结婚、出生的落户外，不享受基本保障面积。
    22、拆迁直管公有住房其货币补偿是如何计算?
    答：货币补偿款=被拆迁房屋未超过房改住房面积控制标准部分建筑面积x(区位房屋补偿价+补贴金额)。
    23、房屋承租人的住房面积超过房改住房面积控制标准的部分，不予补偿。
    答：房屋承租人已享受房改货币补贴的，不予补倦。
    拆迁直管公有住宅房屋，房屋承租人实行房屋安置方式安置的，对房屋承租人可就近上靠安置房的实际建筑面积安置。房屋承租人要求增加租住面积的，在其有安置房的条件下，可以允许。安里房屋建筑面积超出被拆迁房屋建筑面积在+五平方米以内的，按安置房价格的20%缴纳安置分配费。在十五平方米以上的，按安置房价格的40%缴纳安置分配费。安置分配费不得抵扣房改的购房款。
    24、拆迁直管公有非住宅房屋，如何对拆迁人补偿和对承租人补贴?
    答：拆迁直管公有非住宅房屋，拆迁人依照被拆迁房屋市场评估单价采用分段累进的办法结合被拆迁房屋的建筑面积分别给予被拆迁人一次性货币补偿、房屋承租人一次性放弃承租权的货币补贴。市场评估单价分段累进办法为：市场评估单价每平方米不满五千元的部分，按照被拆迁人70%、房屋承租人30%的比例分配;市场评估单价每平方米五千元以上不满一万元的部分.按照被拆迁人80%、房屋承租人20%的比例分配：市场评估单价每平方米一万元以上的部分，按照被拆迁人90%、房屋承租人10%的比例分配。
    拆迁以公开招租方式出租的直管公有非住宅房屋，对承租人不实行货币补贴。
    25、房屋拆迁实行货币补偿有哪些好处?
    答：(l)拓宽了被拆迁人选择住房的渠道.有利于被拆迁人、公房承租人方便地按个人意愿、喜好、经济状况选择自己称心如意的住房，避免了产权调换或房屋安置造成的.被拆迁人、公房承租人对安置房地点、楼层、朝向、结构、质量、产权证办理等诸多不满意，而引发的纠纷;(2)简便易行，减少拆迁人的前期准备工作，也不会出现因延长过渡期限而使被拆迁人或公房承租人不能及时安置等问题，有利于社会稳定;(3)有利于盘活房地产市场，促进住房消费和空置商品房的消化。(4)减少大量的安置房建设用地，达到优化本岛、推进海湾型城市建设步伐的目的。
    26、拆迁补偿能否讨价还价?城市房屋拆迁按市场评估价补偿，在多数人看来，市场评估价就意味着可以讨价还价，是这样的吗?
    答：按照国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋的补偿金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。如拆迁当事人对评估结果有异议，应通过书面申请，要求评估单位重新复核。对复核结果仍有异议，可以向专家委员会申请鉴定来解决。经法定程序产生的评估报告所确定的评估价格是法定的补偿价格，拆迁当事人双方不得擅自提高或降低，也不能将其作为协商补偿价格的参考。因此，拆迁补偿并不适用民事活动中的讨价还价。
    27、拆迁公告发布后应停止哪些活动?
    答：拆迁公告发布后，在拆迁期限内，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行下列活动：新建、改建、扩建和装修房屋;改变房屋和土地用途;设立或变更房屋租赁关系。
    28、房屋拆迁前拆迁人应向被拆迁人和房屋承租人做哪些工作?
    答：做好宣传、解释工作，征求被拆迁人、公有房屋承租人拆迁补偿安置意向，丈量被拆迁房屋，调查权属及使用情况，核定被拆迁人、公有房屋承租人实际居住等有关情况。
    29、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的怎么办?
    答：拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
    30、拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的如何处理?
    答：经当事人申请，由拆迁管理部门裁决。当拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起三+日内作出。
    当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安里用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
    31、强制拆迁的方式有哪些?
    答：司法强制或行政强制。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋有关事项，向公证机关办理证据保全。
    32、实行产权调换办理土地房屋权证所需的税费由谁支付?
    答：由拆迁人支付。在拆迁补偿安置协议签订之日起一年内.被拆迁人、公有房屋承租人以货币补偿欲在本市范圈纳买房屋(含实行产权调换)的.在货币补偿款金额内的部分，免征有关契税。
    33、被拆迁房屋用途和土地使用权性质以什么界定?
    答：以土地房层权属证书登记的为准。1990年4月1日前(《中华人民共和国城市规划法》生效前)未经有关部门批准，已改变房屋用途延续使用的，房屋所有人应持土地房屋权属证书、工商营业执照及可证明及1990年4月1日前改变用途的原始档案或者记录.于拆迁公告发布之日起十五日内到土地房屋权属登记机构申请办理认定手续。土地房屋权属登记机构应当自受理之日起十五日内出具认定或者不予认定的决定。逾期未申请办理认定手续的，按原用途认定。
    34、搬迁奖励如何计算?
    答：按被拆迁房屋的建筑面积结合区位房屋补偿价的百分之三+给予一次性搬迁奖励。奖励金额最高不超过十万元。
    35、什么是临时安置补助费?
    答：是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。
    36、行政裁决在拆迁中有什么作用?
    答：拆迁当事人双方经协商达不成协议的，任何一方均可以向拆迁主管部门申请行政裁决。拆迁裁决是拆迁主管部门以居中者的角色做出的，当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉或者自裁决书送达之日起60日内向所在地人民政府或上一级房屋拆迁管理部门依法申请行政复议。。如果拆迁当事人超过三个月的起诉期没有提起行政诉讼的话，表明他们接受并已认同裁决。这时裁决书与签订的拆迁协议具有同等的法律效力。
    37、拆迁涉及家庭成员内部纠纷如何处理?
    答：有些被拆迁房屋业主已过世，但是继承人较多，在拆迁过程中继承人相互之间争夺房屋使用权现象较普遍。对此类家庭成员内部纠纷的处理原则是，被拆迁房屋与产权调换的安置房屋保持“三不变”原则：一是保持所有权人不变;二是保持使用权人不变;三是保持代理人或代管人不变。具体的说，被拆迁房屋产权证上写谁的名字，安置房产权证上就写谁的名字，被拆迁房屋的钥匙归谁持有，安置房的钥匙就归谁持有。对家庭纠纷的处理只能通过家庭成员之间协商或通过司法诉讼途径解决，拆迁人、拆迁公司、拆迁主管部门均无权改变其现状。
    38、被拆迁人如何保护自身的合法权益?
    答：被拆迁人应提高依法要求拆迁补偿的意识，学会依法维护自身的合法权益。特别是对拆迁的评估报告，如果认为不合理，应主动书面申请复核或提请专家委员会鉴定。而不要采取不让丈量、不让评估、不参加协商等回避方式或采用极端的手段来阻碍房屋拆迁的进程。否则，超过最后搬迁期限仍未搬迁的被拆迁人将被取消搬迁奖励。