广州旧村改造的三个关键问题

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    广州旧村改造的三个关键问题
    赵*文(广州市**卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
    广州媒体报道,新*基9.5亿元签约林和村改造项目。资金将于3月10日到位,一个月时间内,村民将全部搬离。
    9.5亿元中,7亿作为保证金,用于保证建设回迁安置房,2.2亿作为临迁费。村民已经基本签约。改造后总建筑面积37万平方米,回迁房17万平方米,2万平方米为集体用房。
    位处广州黄金地段的林和村,继黄埔村、猎德村、同和村、杨箕村之后,又走上了大规模拆迁改造的道路。广州旧村改造开始进入高潮。
    **卓越公司近年来连续承接过猎德村、冼村、新塘白江村等十多条城中村的改造策划工作。按照我们的经验,城中村改造必须注意三个问题:
    1、必须取得利益平衡,创造“三赢”局面。政府、发展商、村民要各得其所。政府要适当在政策上扶持,不要强求“赚地价”,尽可能给足优惠措施。投资商适当利润,不要奢求暴利,村民利益的保障,是城中村改造成功的前提。
    2、城中村改造,有必要统一规划、统一政策、统一保证金。没有合理严谨的城中村规划,不可能有合理的开发建设,更不可能有美好的城市建筑的未来。在城市大规模拆迁开发中,“一村一策”,应当让位于统一的政策。统一的政策
    可以避免过多的商业博弈,避免城市建设的失控。
    “一村一策”制定的初衷,是通过政策的灵活处理,来推动城中村的改造。毕竟,几年前,城中村改造还是非常艰巨的挑战,投入大,产出少,经济回报很薄,缺少吸引力,所以不得不在政策上搞“一村一策”。
    当广州的楼价上涨到“万元房时代”,事实上,广州138条城中村的绝大多数,均已具有了良好的开发经济可行性。在这个时候,“一村一策”值得检讨。
    3、要关注城中村改造的风险。政府开了一个大口,成立“三旧办”,让发展商介入城中村改造。事实上,政府虽然不直接投资,政府也要求发展商交“保证金”。但这个“保证金”如何保证,会否私下挪用,或私下协议又取走,值得关注。
    我们必须意识到,发展商是随时可以“跑掉”的。楼市的风吹草动,资金面的收紧,都可能让貌似强大的发展商抽走资金,让重建工程停顿,让被拆迁的成千上万村民苦苦等候。如果万一出现这种局面,政府将不得不为此埋单。
    至于发展商本身,投入巨大资金来干这种“粗重活”,风险评估就更关键了。