农村集体土地承租方在拆迁中的利益保护

    目前，出租是当前土地承包经营权流转中比较常见的方式，承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或者部分租赁给本集体经济组织以外的组织或者个人经营，并收取租金的行为。集体土地出租作为农村土地流转的重要形式，有利于农地的最大化利用和和资源的优化配置，但在面临拆迁时，承租户由于并非土地的实际所有人，其权利容易受到侵犯，难以获得合理、充分的补偿;另外承租户一些前期对于土地的投入也缺乏相应的赔偿手段，面对以上问题，我们通过案例对于农村集体土地承租方在拆迁中的利益保护进行了如下论述。
    事实说明：现有一非本村集体的企业租赁某村集体100亩土地，为种植名贵树种已经行前期土地投入，依法取得了相关手续，并获得了农业项目支持。现因该村集体所处位置要规划公路，面临拆迁。
    一、承租人利益保护的法律依据
    1、关于承租户合法地位的规定
    根据《物权法》第42条第1款的规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”可见征收法律关系中的直接被征收人是“农民集体”。但是《土地管理法》第39条也规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的关系不变。
    2、对于承租户拆迁补偿的规定
    2005年最高院在《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》中，对于承租人的在土地征收补偿费用分配纠纷中的权利进行了规定：“承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费贵附着物所有人所有”。
    虽然有以上规定，但是如本案中所述的“名贵树种”其收益是有一定的长期期待性的，而承租户因其生物属性也会进行较大的前期土地投入，对于这些部分的经济损失如何补偿法律是是没有规定的。据此我们可以认为，在拆迁过程中，法律对于承租户的权利保护是存在欠缺的。
    二、承租人利益保护的理论基础
    1、地役权的保护
    根据《物权法》的规定我们可以看出，承包方对于农村集体土地享有的是地役权，是一种较为特殊的用益物权;而承租本村集体土地的外来企业享有的实质是建立在承包方地役权上的次级地役权，而其依据是二者签订的租赁合同。尽管是次级的地役权，但其在征收进行时也是享有其合法的权益的，是直接的被征收人，应当享有获得补偿的权利。
    2、信赖利益的保护
    如本案中，该企业种植名贵树种，已获得了相关的审批手续和项目的支持，根据行政法的“信赖利益保护”理论，基于政府的公信力而进行了农地的相关投入，而此时政府进行的公路规划如果是在此农业项目支持之后进行的，该政府就是违反了“政府一旦做出决定，非社会重大利益或不更改将造成重大损失不得随意更改”的信赖利益原则。
    3、可期待利益的保护
    由于树木是一种特殊的农业投资，尤其是名贵树种，其投入和收入之间是有较长的时间差的，而这个时间差的投入也是投资的一种，对于名贵树种的收益是在将来的，虽然非现有的实际损失，但是承租户的可期待利益也是应当计入补偿的范围内的。
    三、承租人具体应获得的赔偿种类
    1、青苗补偿费，地上附着物补偿费
    根据法律规定，拆迁中青苗补偿费和地上附着物的补偿归附着物所有人所有，但是对于“名贵树种”的青苗补偿费计算理应是与普通农作物有所区分的，没有具体规定的情况下，对于该树木损失的计算应当参考其当前的市场价值。
    2、可期待利益的补偿
    承租户基于信赖利益，对于土地进行了前期高成本的投入以及名贵树种的种植、养护等费用理应得到赔偿，但这种赔偿不应当根据现有价值计算，而是应当计算其在可预见的将来能够获得的基本市场价值计算。
    这有这样才能充分的保障农村集体土地承租方的合法利益以及期待利益。
    综上所述，面临现实社会的日新月异，农村集体土地拆迁也不断发生着新情况、新问题;如何与时俱进的保护好承租方的合法权益，需要我们在理论、立法和实践中不断的探索和实践，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
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