北京市房屋拆迁评估中的常见问题及处理

    房屋到一定的时间后会进行拆迁，房主会得到一笔拆迁费。关于拆迁费的估算，法律中有详细的规定。下面从拆迁评估的技术方面作简单介绍，并就拆迁评估工作中的常见问题及处理办法作一初步分析。
    1.拆迁评估中的常见问题及处理办法
    根据(京国土房管拆字[2001)1234号)《关于印发<北京市房屋拆迁评估规则(暂行)>的通知》及(京房地评字[1999]656号)《关于印发(北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》，拆迁评估的计算公式是：
    住宅房屋拆迁补偿价：(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价
    非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价
    不难看出，计算公式中几个关键值的取定直接影响着补偿结果的高低。例如基准地价的取值，每一级别的基准地价的低限与高限之间差额很大，从每平方米建筑面积120—1200元不等，非住宅的区位价高低限每平方米建筑面积相差1000—2000元，实际操作中该如何把握?文件规定：“被拆迁房屋建筑面积为被拆迁房屋权属证明文件上标明的建筑面积”。但在拆迁过程中，有许多由于各种客观原因没有取得房屋产权证的房屋，该如何处理?下面分别就城市国有土地和农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法作初步分析。
    1.1城市国有土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法
    1.1.1基准地价(区位价)的确定
    由于城区内被拆迁房屋的面积大多较小，补偿价款的多少主要取决于基准地价(区位价)的高低，所以老百姓普遍对基准地价的取值比较敏感，而且近期由于城区内旧城改造的速度较快，涉及的拆迁范围较广，老百姓对各区域拆迁补偿价格会有一个比较，因此，评估机构一方面要进行全面的市场调查，掌握各区域尤其是拆迁对象附近区域的拆迁补偿价格水平，认真分析区域因素和个别因素的影响，同时要积极与政府主管部门沟通，因为各区政府对本区内的拆迁补偿价格水平有一个整体平衡、把握。
    1.1.2被拆迁房屋建筑面积的认定
    城区房屋的建筑面积一般以房屋所有权证、房屋租赁契约等权属证明文件上标明的面积为准;对于翻建的房屋，要核对其现状是否与房产证上登记的内容一致，如果不同，应询问房屋所有权人翻建时是否办理过建设工程规划许可证(主要针对私房和单位非住宅)，有建设工程规划许可证但与房产证有出入的(建设工程规划许可证在房产证之后)，可暂按建设工程规划许可证上登记的资料评估，同时提醒房屋所有权人到房屋所在地的国土资源和房屋管理部门办理确权证明。如果翻建时未办理建设工程规划许可证，则只能按房产证上登记的资料评估。
    1.2农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法
    在农村集体土地拆迁评估过程中，农村房屋的院落面积和建筑面积比城区内大得多，由于管理的不规范，绝大部分房屋没有产权证或其他合法的证明文件，甚至没有审批手续，私搭乱建现象普遍。造成了建筑类型杂乱，建筑密度大，房屋情况复杂。
    1.2.1被拆迁房屋建筑面积的认定
    (京国土房管拆字[2001]1188号)《<北京市城市房屋拆迁管理办法)实施意见》第15条规定“被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。”
    1.2.2违章面积的剥离
    剥离违章建筑面积可从两个角度考虑：一是从建筑工程技术角度进行把关，1188号文对正式房屋的确认标准如下：(1)柱高2m以上，建筑面积7m2以上;(2)三面有墙，有正式门窗;(3)屋顶有保温层。二是从合法性角度进行剥离，看其有无宅基地及建房审批文件。
    自2003年8月1日起施行的(北京市人民政府令第124号)《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》农村集体土地的征地拆迁提供了政策依据。
    2.拆迁评估中的其他问题——重置成新价的估算
    房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。
    目前，重置成新价的计算依据为京国土房管拆[2003]80号关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知。