上海市工厂征地补偿标准是多少

    一、工厂拆迁资产补偿
    1、土地补偿
    作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。
    2、房屋、建筑物补偿
    对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径，计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。
    3、设备重置成新价
    《城市房屋拆迁管理条例》中规定，设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
    二、工厂拆迁费用补偿
    1、停产停业损失
    《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，何为“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。
    2、设备搬迁安装费
    对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。
    3、解聘员工的安置补偿费用。
    因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。
    三、工厂拆迁补偿协议书范本
    工厂拆迁补偿协议
    被拆迁工厂(以下简称“甲方”)：
    法定代表人/职务：
    委托人/职务：
    营业执照注册号：
    开户银行/帐号：
    地址：
    邮编：传真：
    电话：
    拆迁单位(以下简称“乙方”)：*********房地产开发有限责任公司
    法定代表人/职务：
    委托人/职务：
    营业执照注册号：
    开户银行/帐号：
    地址：
    邮编：传真：
    电话：
    甲、乙双方根据******项目的进展情况，严格遵循拆迁评估的相关法规和规定，在平等、公正原则的基础上，对位于号现属于所使用的土地、房屋及相关附属物共同委托评估有限公司进行评估测算，并出具相关评估咨询报告，双方同意以评估咨询报告作为拆迁补偿的主要依据。现针对评估报告结果，甲、乙双方经过友好协商后，签订本拆迁补偿协议(以下简称“本协议”)，以兹共同遵守：
    第一条、拆迁对象基本情况
    拆迁对象位于：
    建筑面积为平方米，土地面积为平方米，总房屋建筑面积为平方米。
    第二条、房屋及相关附属物补偿
    根据评估有限公司于年月日出具的号咨询报告，号的评估价格为元，评估合计总价为元，平均单价为元/平方米。
    第三条、其它补偿
    根据双方协商以及甲方实际情况，给予甲方除本协议第二条以外的其它所有补偿按照房产证上标注的建筑面积元/平方米，共计元。
    第四条、全部补偿总额
    全部补偿总额为本协议第二条与第三条之和，合计为人民币：元(大写：人民币元整)。
    第五条、补偿金额支付条件和方式
    1.本协议签订之日起日内，甲方将拆迁范围内涉及的所有房屋全部腾空，并将所有房屋钥匙与该房屋房产证和有关土地证明的原件以及企业营业执照复印件(加盖公章)和纳税证明复印件(加盖公章)交于乙方,由乙方负责安排拆除。在甲方将房屋腾空交于乙方并将上述文件资料交齐之日起日内，乙方向甲方支付首付款人民币元(大写：人民币元);
    2.自本协议签订之日起日内，在双方无争议情况下，乙方向甲方支付全部剩余款项人民币元(大写：人民币元);
    3.若在交房过程中，出现任何阻挠拆迁和拆除的事件，由甲方自行处理，与乙方无关，所有经济损失由甲方承担。
    第六条、违约责任和禁止行为
    1.甲方禁止以任何理由延期交房,甲方每延期一天交房，按照补偿总额的1%向乙方支付违约金，以此进行累加，乙方有权从补偿金中直接扣除。
    2.乙方禁止以任何理由延期付款，乙方每延期一天付款，按照补偿总额的1%向甲方支付违约金，以此进行累加。
    3.禁止任何非法暴力抗拒交房和非法拆迁的行为。
    4.双方均应履行保密义务，均不得向任何其他方公开或披露本协议内容。
    第七条争议的解决
    凡有关本协议或执行本协议发生的争议，应经过友好协商解决;若不能协商解决，则提交不动产所在地方法院提起诉讼。
    第八条协议生效
    1.本协议自双方签章之日起生效，本协议(包括附件)为甲乙双方之间完整协议。
    2.本协议所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改，对本协议的任何修正、更改或增删，经双方授权代表签署确认后方可发生效力。
    3.本协议如有未尽事宜，需由甲乙双方协商，另订补充协议附于本协议之内，所有补充协议在法律上均与本协议有同等效力。
    4.本协议之成立、生效、解释及履行，均以中华人民共和国之相关法律为准则。
    5.本协议一式肆份，双方各持贰份，经双方签署的每份协议均为正本。
    第九条协议附件
    本协议附件包括：
    第十条其他约定条款
    (以下无正文)
    (此页无正文)
    甲方：(盖章)乙方：(盖章)
    法定代表人：(盖章或签字)法定代表人：(盖章或签字)
    委托代理人：(盖章或签字)委托代理人：(盖章或签字)
    本协议签订日期：年月日
    签订地点：
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