划拨土地抵押问题解答

    摘要：
    划拨土地抵押随着我国房地产市场的发展和地产金融业务的增多，而活动日益频繁。据温州市国土资源局统计，2005年1-4月鹿城区共办理土地抵押登记303宗，抵押金额33.8388亿元，抵押面积200万平方米，与去年同期相比宗数增加较多。但由于土地抵押涉及较多法律问题，程序复杂，为方便广大市民，市行政审批服务中心国土资源局窗口特为大家在土地抵押过程中所遇到的问题作详细的解答。
    划拨土地抵押
    土地抵押是指土地使用权人在法律许可范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并优先受偿处分所得的价款。
    问：划拨土地是否可作抵押?
    答：根据《城市房地产管理法》第四十七条规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。因此，个别银行认为划拨土地使用权不可抵押这一观点存在误解。只不过划拨土地使用权须经国土部门批准，现在该批准手续与抵押登记手续合二为一。
    问：法律上规定哪些土地所有权或使用权不能抵押?
    答：法律规定不能抵押的土地所有权、使用权。《担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。
    根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。
    问：以划拨方式取得的国有土地使用权如何进行地价评估和合同签订?
    答：以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经国土部门确认地价，并核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
    问：以房屋抵押的，该房屋占用的国有土地使用权能否一并抵押?
    答：我国的国有土地所有权不能转让，但国有土地的使用权可以依法有偿转让。房屋与土地具有不可分离的性质。因此，以国有土地上的房屋抵押的，该房屋所占用的国有土地使用权要一并抵押。法律规定：房产抵押在先，土地要随之抵押;土地抵押在先，房产要随之抵押。在以国有土地上的房屋抵押时，要注意两点，一是该房屋占用的土地使用权是否依法登记，若尚未进行土地登记，则该土地使用权不受法律保护，不得对抗第三人。且土地使用权未办理登记领取土地使用证的，不能设定抵押登记。二是如果房屋所占用的国有土地使用权是划拨取得的，在实现抵押权时，拍卖、变卖房屋的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才有优先受偿的权利。