征收房屋超容积率土地的补偿价格应怎样评估

    问题一：是对市场价值或价格的评估，还是对其有限价值或价格的评估?
    在国有土地上住宅房屋征收评估中，往往有一些不同于标准房地产容积率的房屋。如独门独院的私房，其合法占有土地的面积，就超过标准房地产占有的土地面积。对其补偿价值或价格的评估，在实际操作中的方法不一。如在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)实施前，浙江省是根据《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第12条“被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第29条规定予以补偿。”杭州市有关部门根据这一规定，对超过部分的土地面积补偿价格作了具体明确。但在住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《办法》)实施后，对这一规定是否继续执行就产生了分歧。
    一些人认为，《办法》第11条规定：“被征收房价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平竞争交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”同时，第14条再次强调：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”也就是说，被征收房屋的价值，是公开、公平的市场价值，这一价值包含其占有的土地价值。持不同意见的人士则认为，土地不同于房屋，房屋有所有权、使用权、收益权、处分权，而土地的所有权属国家所有，土地的占有者只有使用权。所以对超标准房地产容积率的土地不能按市场价进行评估补偿，只能按照《条例》前的政策、规定对其进行评估，如浙江省按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第29条规定予以补偿。还有人虽然认同按市场价对超标准房地产容积率的土地进行评估，但由于土地只有使用权，没有所有权，所以在市场价中应当扣除所有权的价格。
    笔者赞同第一种观点。因为《条例》实施前的拆迁政策、规定是在一定历史条件下制定实行的，这些政策、规定在很大程度上未能体现房地产的市场性，与现行的征收条例、评估办法充分体现房地产的市场性要求不相符了。按照《条例》和《办法》规定，超标准房地产容积率的土地补偿价值或价格的评估，应当是对其进行市场价值或价格的评估，而不是按照原有的政策、规定对其进行评估补偿(按以前政策对其进行评估补偿的标准往往偏低，有些地方其土地的补偿标准不及装修涂料的补偿标准)，更不应该在市场价值或价格评估中，扣除所谓土地所有权价值或价格。这是因为土地市场价值或价格，是指在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平竞争交易方式在价值时点
    自愿进行交易的金额，其评估的价值或价格是客观、公正地反映土地市场价值或价格的。而土地市场价值或价格依据现有的法规、政策规定，其本身的定义就是指土地使用权价值或价格，也就是说，不含所有权价值或价格，常说的出让土地市场价值或价格，其全称是出让国有土地使用权市场价值或价格。因此，在土地市场价值或价格中再去扣除所谓所有权的价值或价格，于理、于法依据不足。
    问题二：应该如何进行评估?
    按照《房地产估价规范》的要求，超标准房地产容积率的土地评估可以选用基准地价修正法、比较法、成本法等适当的方法，这些方法的运用对房地产估价师来说，都比较熟悉。而在具体运用中，影响土地价格的重要因素——容积率，如何选择，业内有不同的意见。
    有意见认为，容积率的修正，应是估价对象实际容积率与可比案例容积率的修正，在不以标准价调整法评估时，这是毫无疑问的。但在以标准价调整法评估时,将估价对象实际容积率与可比案例容积率进行修正，就不妥了。这是因为，现在所说的超标准房地产容积率的土地，是指与标准容积率相比估价对象所占土地超出了标准容积率的土地，“超出”是以标准容积率为标准的，也就是说，在这块多出来的土地上，可以建造标准容积率的房屋。所以，在进行超标准房地产容积率的土地评估时，其容积率应是标准容积率。
    问题三：在补偿方式上，除货币补偿外，可否做产权调换?
    《条例》第20条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在多数地方，超标准房地产容积率的土地被征收人只有货币补偿一种选择，浙江杭州就沿用了这一方法。因为不少人认为，选择房屋产权调换，仅是对被征收房屋的产权调换，也就是认为房产证上记载的房屋面积，才是房屋产权调换的依据。而国有土地使用证上记载的土地使用权面积，不能作为房屋产权调换的依据，将被征收人合法占有的房屋与土地分割开来。
    这显然与现行法规政策不符。《办法》明确规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平竞争交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。也就是说，房地产的价值或价格是房地产权益统一的前提下的价值或价格，其统一的权益是不可分割的。另外，如果只将房屋产权证上的房屋面积作为房屋产权调换的依据，那么是否要对所有被征收房屋的价值或价格进行房屋和土地的价值或价格分割，然后扣除土地价值或价格而不作为产权调换的依据?这显然有违常理，对超标准房地产容积率的土地的被征收人来说也是不公平的。当然，违法违章建筑除外。