集体土地上房屋如何征收以及补偿

    一、适用范围
    本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿，且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。
    二、法律依据
    《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定，国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地，并对地面房屋及附属物进行公平补偿。
    三、职责分工及原则
    1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作，县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。
    属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。
    属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织，按合同约定支付技术、劳务服务费用。
    2、县财政、审计、监察等部门各负其责，密切配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。
    3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。
    四、补偿与安置程序
    1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。
    2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。
    3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书(或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图)确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。
    5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。
    6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案(包括补助与奖励措施)，上报县人民政府。
    房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。
    7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。
    8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。
    9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。
    10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：
    (1)发展改革部门对建设项目的批复文件;
    (2)国土部门出具的建设项目土地预审意见;
    (3)规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案;
    (4)审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况;
    (5)社会稳定风险评估报告备案批准文件;
    (6)征收补偿资金监管协议和存储证明;
    (7)其他需要提报的材料。
    11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。
    12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。
    属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。
    13、被征收人协商选定房地产价格评估机构;协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。
    14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。
    15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。
    16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。
    17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房;造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。
    18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁(按合同约定)。
    19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
    20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。
    五、其他
    1、被征收人住宅被征收后，不管他处有没有住宅，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估，农村集体经济组织不得重新调整安排被征收人宅基地或者但他处有但尚未建设，被征收人必须放弃宅基地。
    被征收人住宅被征收后，他处有宅基地尚未建设或者农村集体经济组织能对被征收人重新调整安排宅基地的，即对被征收人实行迁建安置的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。房屋重置价格按县人民政府相关规定执行。
    2、对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，属地人民政府或者农村集体经济组织负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用;被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。
    3、集体建设用地的土地征收标准按江苏省相关规定执行。