土地出让合同纠纷案例及分析

    土地使用权的买卖是一种财产权交易，购买者不只可以在该土地上种植植物获得收益，还可以独立支配和处置土地使用权。下面我们就来看一个土地出让合同纠纷的案例及分析，了解土地出让合同相关知识。
    【基本事实】
    【一审认定与判决】
    金华市中级人民法院经审理认为：xx管委会依xx县人民政府的授权与浙江xx永x电子有限公司签订的《土地出让协议书》内容合法有效，故对xx管委会要求华xx公司支付土地出让金的请求予以支持。但双方于1996年7月1日所立的借款协议将拖欠的土地出让金转为借款，其内容违反有关金融法规，应属无效，故xx管委会要求按借款协议约定的利率计算滞纳金的请求不予支持。对逾期付款违约金标准应按最高人民法院有关司法解释规定计付；华xx公司系原浙江浦江永x电子有限公司的权利义务承受者，故应负本案支付土地出让金及逾期违约金的民事责任。该院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第十五条之规定，于2002年5月22日判决：由华xx公司于判决生效之日起十日内支付xx管委会土地出让金154.5万元，并支付逾期付款违约金(自1996年7月1日按每日万分之四计算至实际履行之日止)。案件受理费23619，由xx管委会负担1000元，华xx公司负担22619元；保全费14129元，由华xx公司负担。
    【当事人上诉请求与答辩】
    宣判后，华xx公司不服上述判决，上诉称：双方于1996年7月1日签订的借款协议，表明土地使用权出让合同已履行完毕，双方形成了另一个合同关系，即借款合同关系，原审法院判令华xx公司支付土地出让金，属认定事实错误；原审判决适用已废除的司法解释，判令其按万分之四支付违约金，违反有关司法解释的规定；由于xx管委会出让的土地没有按规定提供配套，华xx公司自行配套耗资80余万元，应在借款中冲抵。据此，上诉人请求二审法院撤销原判，改判华xx公司归还xx管委会1108080.64元。
    xx管委会辩称：华xx公司拖欠答辩人的是土地出让金，并非借款；华xx公司未按土地使用权出让合同规定交纳土地出让金，依法应支付违约金；双方签订的土地出让协议中并未规定具体的配套条款，华xx公司要求在土地出让金中抵销其配套耗资80余万元，无事实和法律依据，且华xx公司对此也未提出反诉。因此，原审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
    【二审认定与判决】
    浙江省高级人民法院经审理认为：双方当事人签订的土地使出让协议书，内容合法，主体适格，其效力应予认定。由于公司未按协议约定支付土地出让金，双方虽经协商将土地出让金未付部分转为借款，并签订了借款协议，但双方之间并不存在真实的借贷关系。华xx公司提出双方已形成另一合同关系即借款关系上诉理由，不予支持。华xx公司应支付尚欠土地出让金154.5万元，并承担逾期付款的违约责任，违约责任应按最高人民法院关于逾期付款违约金的相关司法解释规定处理。关于配套费抵销问题，因华xx公司未能提供有效证据证明其主张，故上诉理由亦不予支持。据此，浙江省高级人民法院依照《中民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决如下：
    变更金华市中级人民法院(2002)金中民一初字第xx号民事判决书主文，即由华xx公司于判决生效之日起十日内支付xx管委会土地出让金154.5万元，并支付逾期付款违约金(自1996年7月1日起按每日万分之四计算至实际履行之日止)为华xx应支付给xx管委会尚欠土地出让金154.5万元，并支付逾期付款滞纳金(自1996年7月1日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至实际履行完毕之日止)，于本判决生效之日起十日内付清。
    【对本案的解析】
    本案有两个问题值得探讨：
    1.本案性质究竟系借款纠纷还是土地出让金纠纷；2.华xx公司在诉讼中主张配套费与出让金的抵销，是否必须以反诉形式提出。
    关于本案纠纷的性质
    关于土地使用权出让金的支付问题，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》设有明文。该条例第十四条规定：使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”因此，从该两条规定看，只要受让人(土地使用者)实际获得国有土地使用权证，即意味着受让人已经缴清全部土地出让金。但实践中，受让人没有全部缴清土地出让金而办出土地使用权证的情况大量存在，在一些地方只要缴四成地价款就可以办《国有土地使用证》，并导致了较为严重的后果。此种不规范的做法，是如何依法行政的问题，并非民事审判权力范围所及，审判中对此没有必要进行评价。但是，有关行政部门为了达到形式上依法行政的效果，通常会采取一些“迂回”的手法。本案中，xx管委会将华xx公司欠交的土地出让金转为借款，可能有这方面的考虑。
    本案中，双方当事人仅就欠缴的土地出让金问题重新签订借款协议，约定将土地出让金转为借款，是否应当认定双方形成了新的借贷法律关系呢？
    有观点认为，就土地使用权出让合同的履行而言，xx管委会已经给华xx公司发放了土地使用权证，剩下的仅是土地出让金余款的支付问题。当事人仅就该款的支付问题进行协商，说明就该出让合同的履行而言，除了该款的支付问题外，其余问题并无争议。当事人双方同意将该款的支付问题转为借款后，形成的是借款合同关系。借款关系一旦形成，当事人间的土地使用权出让台同关系即行终结，原合同约定的所有权利义务关系即行终止。这是当事人意思自治的表现，法院没有必要对此进行干预。由此产生争议的，可仅就借款合同的履行问题进行审理。也就是说，对土地使用权出让合同，在实质上可以认为华xx公司已经缴清了全部的土地出让金。土地出让金的余款，在性质上已转为借款，是xx管委会借给华xx公司的。以后就该款的支付问题引起争议的，应以借款纠纷进行处理。