售后回购的会计如何处理

    【例】某房地产公司2007年1月将一栋已开发的办公楼销售给某银行，售价为500万元，款项已经存入银行，该办公楼的建筑成本为450万元。合同规定，2010年1月，房地产公司将该办公楼重新购回，回购价为560万元。从财务会计的角度看，这项交易实质上是房地产公司将房产做抵押，向某银行借款500万元，借款期限为三年，应支付利息60万元，其所售房产所有权上的主要风险和报酬仍留在该房地产公司，该房地产公司对售出的办公楼仍可以实施控制，这说明此项销售没有完成，不能确认收入。因此，房地产公司应作如下账务处理：
    (1)销售办公楼时，借记“银行存款”500万元，贷记“应付账款――某银行”500万元。此项业务中，房地产公司在销售房屋时，因发生房产转让行为，应按规定的税率缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。其计算结果为：应缴营业税250000元(5000000×5%);应缴城市维护建设税17500元(250000×7%);应缴教育费附加7500元(250000×3%)。假设以3%比例缴纳土地增值税，应缴纳土地增值税15万元(5000000×3%)。上述合计税费425000元，因此，会计账务处理中，还要借记“固定资产――办公楼”425000元，贷记“应交税费――营业税金及附加”425000元。
    (2)2007年～2009年每年年末预计利息费用20万元时，借记“财务费用”20万元，贷记“应付账款――某银行”20万元。
    (3)2010年1月房地产公司回购办公楼时，借记“应付账款――某银行”560万元，贷记“银行存款”560万元。
    上述售后回购交易中，企业所得税上如何进行处理呢?在申报企业所得税时，应考虑以下三个方面的调整：
    一是所得税的计算中，应分解为销售和购置两项行为进行处理，即在2007年纳税申报时，调增视同销售收入500万元，销售成本450万元，营业税金及附加425000元，调增应纳税所得额75000元。此调增为可抵扣暂时性差异，会计上应确认递延所得税资产。
    二是调整2007年~2009年的财务费用。因房地产公司销售房产后，其购进价格与售价的价差尚未体现，税收上不确认尚未发生的20万元财务费用，每年调增应纳税所得额20万元，三年合计60万元。此调增为可抵扣暂时性差异，会计上可确认递延所得税资产。
    三是调整购入房产的计税成本。2010年房地产开发公司回购房产时，由于购进价值为560万元，因此税收上确认该项房产的计税成本为560万元。而此时会计上因未结转销售，会计成本为492.5万元。两者差异为67.5万元，与前面累计调增额相等，随着差异的折旧摊销，会计上应冲减递延所得税资产。
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