房地产抵押反担保方式的应用

    一、房地产抵押的定义及我国法律对房地产抵押的原则性规定
    1、房地产抵押的定义
    房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务
    履行担保的行为;债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
    2、我国法律对房地产抵押的原则性规定
    (1)土地使用权抵押与房屋所有权抵押的相互依存性
    ①以房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。以土地使用权抵押的，该土地上的房屋一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
    ②除一些集体建设用地流转的试点地区之外，乡镇、村企业的集体土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体土地使用权一并抵押。
    (2)下列房地产不得设定抵押
    ①权属有争议的房地产;
    ②已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产;
    ③用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
    ④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
    ⑤被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产;
    ⑥其他依法不得抵押的房地产。
    3、抵押权的设立
    房地产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
    二、办理房地产抵押登记应注意的问题
    1、对房地产权属状况与使用状况进行审查
    (1)抵押人是公民的，应审查用于抵押的房地产是其个人单独所有，还是与他人共同共有。如果房地产属于共有财产，应尽量要求全部共有人作为共同抵押人。
    (2)用于的抵押土地使用权若为划拨的，则应按照国土资源部门确认的抵押宗地的土地使用权地价款证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权地价款的款额。
    (3)用于抵押的房地产如处于在押状态，是解除在先抵押后再设定新的抵押，还是做余额抵押。如需解押后设定新的抵押，则应审查抵押人是否具备偿还在先债务的能力。如要做余额抵押，则应有顺位在前的抵押权人同意的书面证明，余额部分价值的认定;以第一次抵押登记的抵押物价值为准。