以贷还贷的行为会不会直接影响抵押的效力

    抵押，在银行或地产界称为按揭，是指提供私人资产(不论是否为不动产)作为债务担保的动作，多发生于购买房地产时银行借出的抵押贷款或在典当商折现非不动产的物品。
    [案例]：2004年3月20日，甲公司为归还贷款，其作为借款人及抵押人与贷款人(乙商业银行)签订了《最高额抵押担保借款合同》，合同约定自2004年4月1日起至2005年3月31日止，由贷款人根据借款人的需要和贷款人的能力，向借款人提供最高贷款限额不超过人民币500万元的贷款，每笔贷款的金额、期限、利率、用途、还款方式以借据为准，借款借据是本合同的组成部分，具有同等的法律效力;抵押人以其所有房屋及其占有范围内的土地使用权作为抵押物，抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金以及贷款人实现债权及抵押权的费用。该合同还对违约责任等内容作了规定。合同签订后，双方办理了抵押登记。从2004年4月1日至2005年3月10日，乙商业银行共发放10笔贷款计400万元，甲公司在10份借据上均加盖了公章及财务章。借款期间，甲公司仅支付部分利息。借款到期后，甲公司至今未给付原告借款本金400万元及其余利息。后乙商业银行起诉甲公司，要求其归还贷款的本金及利息。
    [解读]：在本案中，主要涉及两份合同，一份是最高额抵押借款合同，一份是最高额抵押合同。在本案中，甲公司向乙银行借款，其目的仅是以贷还贷，更换贷款的凭证，对此双方都是明知的，也是他们真实的意思表示，且行为不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，合同约定的内容符合法律规定，应当认定有效。甲公司未按约履行归还贷款本金及利息的义务，应承担违约责任。且由于本案中借款人与抵押人均是甲公司，所以该以贷还贷行为不影响抵押合同的效力。
    根据《物权法》第204条的规定，最高额抵押权主要包括两种情形：一种是对一定期间内将要连续发生的债权提供担保，另一种是经当事人同意，最高额抵押权设立前已经存在的债权，也可以转入最高额抵押担保的债权范围。本案虽然是借新贷还旧贷，但因为当事人双方同意将其列入最高额抵押担保的债权范围内，所以双方约定的最高额抵押符合法律的规定。最高额抵押是对将来可能发生的一系列债权的概括性担保，所担保的债权额在最后确定之前，可以随时增减变动，只是不超过最高限额，均属于最高抵押权担保的债权范围。本案中双方实际发生的债权额未超过最高额抵押担保的债权500万元，且双方已经办理了抵押登记，故乙银行已经享有抵押权，可以就甲公司所提供抵押物在500万元的最高限额内优先受偿。