签订抵押合同要小心哪些问题

    签订抵押合同要小心哪些问题
    一、明确抵押合同是主合同的从合同，主合同无效时，抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的，而对个人之间借款没有此规定，故在签订抵押合同时要特别注意主合同的有效性。
    二、当事人应当以书面形式订立抵押合同。
    三、抵押合同中不能约定“在履行期届满，抵押权人没有清偿债务能力时，就将抵押物的所有权转移给人所有”。此约定没有法律效力。
    四、用必须办理抵押登记的财产比如房产、土地、汽车等作抵押物的，应向有关部门申请抵押登记，不办理抵押登记手续的，抵押合同不生效;用其他财产作抵押物的，可以自愿向公证部门申请抵押登记，并且只有办理了抵押物登记手续的，才有对抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。
    五、注意办理抵押物登记的法定部门。仅仅以土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;以车辆、船舶抵押的，为运输工具的登记部门;以企业设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
    抵押合同的签订内容与注意事项
    1、抵押合同的形式商品房抵押，应当签订书面的抵押合同。抵押合同可以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以单独签订。
    2、抵押合同的主要内容抵押合同应当包括以下内容：
    (一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;
    (二)主债权的种类、数额;
    (三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;
    (四)抵押房地产的价值;
    (五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;
    (六)债务人履行债务的期限;
    (七)抵押权灭失的条件;
    (八)违约责任;
    (九)争议解决方式;
    (十)抵押合同订立的时间与地点;
    (十一)双方约定的其他事项。以预购商品房贷款抵押的，应当将生效的预购房屋合同作为合同附件。
    3、涉外商品房抵押的公证抵押人和抵押权人一方为特别行政区、特别行政区、地区和外国的自然人、法人或者其他组织的，应当经公证机构公证。
    4、抵押合同的变更抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，变更抵押合同，应当签定书面的抵押变更合同。抵押商品房上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
    5、抵押合同的终止
    (1)抵押所担保的债务已经履行;
    (2)抵押合同被解除;
    (3)债权人免除债务;
    (4)法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。
    6、律师可提示委托人根据该商品房的地点、年限、建筑结构、民用及商用类型、实用性、担保期间与市场价格预测，以及易变现性和可流通性确定贷款抵押率(一般不超过市场价格的70%)，并据此与抵押人签订抵押合同。
    7、抵押合同不得约定的事项订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，但法律没有明文限制在抵押权人未交清的事实发生后抵押权人可以和抵押人协商。
    8、抵押商品房的保险抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
    9、权利凭证的保管抵押权设定后，《房屋他项权证》(原件)和房屋的保险单凭证(正本)等由抵押权人或其委托指定的人保管，由抵押权人承担妥善保管责任。特别提示：律师应当提示债权人，对房屋设定抵押的，连同抵押房屋所在的土地应当同时抵押。