逾期办证的原因及违约责任数额的确定

    办理房产证的大致步骤为：第一，开发商要向房产登记机关提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、竣工图纸等;第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图;第三，根据实际测绘的面积到房管局交易部门立契过户;第四，凭借买卖契约，房管局有关部门审核后装订齐备的档案并拟定发证。从这个过程来看，要把房产证如期地办理出来，开发商起主要作用，但不是开发商一家就能独立完成的。因此，有些购房者在相当长的时间内未取得房产证，存在各种原因，现汇总如下：
    1、出卖人的原因，即开发商的原因。实践中具体有：第一，土地使用手续不合法。如联-建一方提供的土地使用权是划拨土地使用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售，如果按商品房出售，其买受人将无法领取房产证;第二，房地产开发企业为支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约定履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续;第三，房地产开发企业违章建房。比如审批了18层实际却盖了20层，违章的部分就无法办证;第四，房地产开发企业不能提供规定的资料。如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明;第五，其他原因。如房地产开发企业没有将抵押权剔除等情况也会影响房地产登记手续的办理。
    2、买受人的原因，例如购房人怠于递交办证资料及迟延付款导致办证迟延或者买受人是经他人转让、抵债但未登记的商品房，在此情况下由于是购房人自身的原因导致办证迟延，开发商无需承担违约责任。
    3、合同关系以外的第三人的原因。例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等都是没有期限的要求，相关部门工作拖延、不及时或者房管局相关部门因作业繁忙而延缓了发证时间。此种情况下出卖人是否承担违约责任?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”由此可以看出，“出卖人的原因”应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期办证，出卖人均应向购房人承担违约责任。
    4、不可抗力。根据相关法律规定，因不可抗力导致一方或者双方违约的，违约方可以免责。故若因不可抗力的原因导致开发商延迟办证，开发商可以免责。
    综上，在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的原因是复杂的，必须区分逾期办证的真正原因，望广大购房者慎用此条款追究开发商的违约责任。
    二、逾期办证的违约责任数额的确定
    1、支付约定违约金，按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法确定;
    2、赔偿损失，该责任形式适用于买受人损失数额确定，且合同未约定违约金或约定违约金低于损失的情形;
    3、没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。已付购房款包括买受人支付的首付款和银行按揭贷款。