定金的性质和适用规则是什么

    定金的性质和适用规则是什么
    案情简介
    2010年3月27日，岛城市民杨先生看中了崂山某房地产公司开发位于莱西市的一个楼盘，并在推销人员的极力鼓动下，挑选了一套商品房并交纳了12万元的购房预付款。交款第二天，杨先生重新对楼盘进行了考察，对商品房的地角、质量、环境均不甚满意，决定放弃购买该房屋，遂向该公司销售人员提出退房，并要求该公司返还先期交纳的预付款。可该公司工作人员答复说：杨先生已交的是购房定金，现在房不要了，属于违约，钱不能退。之后杨先生多次往返该公司，也打过无数个电话想协商解决此事，但公司领导始终避而不见。为此杨先生焦虑万分，多日茶饭不进，之后，多次来往于莱西、青岛与房屋经销商协商，在无任何希望的情况下来到崂山区消保委投诉。
    处理过程及结果
    崂山消保委接到投诉后，工作人员先后数次与被投诉方总公司所在地的有关领导及工作人员沟通、交流，并查看了所有材料和协议，经了解核实，杨先生反映的情况基本属实。消保委工作人员认为：杨先生交的是预付款，而非开发商所称的定金，且没有与开发商签订任何协议(合同)，违约事实不成立，杨先生现要求放弃购买该房屋，已缴纳的预付款开发商依法理应退还。否则，就构成不当得利。后经两级消保委的多次调解，开发商如数退还了12万元预付款。
    案例分析
    该案实质是预付款纠纷案件。由于目前国内法律条文中并没有对预付款有明确定义，个别商家往往将预付款当定金，或者解释成合同成立，并以此来达到或实现强制交易等目的。而定金是债权担保的方式之一，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定了定金的性质和适用规则：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”消保委认为：预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺，预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。既不能按照定金的法律规定处理，当然也不能按照违约的法律规定来处理，因为合同没有成立，不存在违约的问题，当事人有权要求退还预付款。经营者理应全额退还预收的款项。
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