禁止房地产转让的情形有哪些

    一、禁止房地产转让的情形
    《城市房地产管理法》第三十八条规定以下房地产不得转让：
    (1)以出让方式取得土地使用权不符合转让房地产条件的;
    (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
    (3)依法收回土地使用权的;
    (4)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
    (5)房地产权属有争议的;
    (6)未依法登记领取房地产权属证书的;
    (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
    二、房地产转让的特征
    房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互易、继承、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人，而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、抵押权人等。转让的对象是特定的房地产权利，包括:国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。转让时，房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让;房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权一并转让。
    从法律上看，房地产转让具有以下特征:
    (1)房地产转让人必须是房地产权利人，而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、抵押权人等。
    (2)房地产转让的对象是特定的房地产权利，包括:国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。
    (3)房地产转让的方式包括买卖、赠与、互易、继承、遗赠等合法方式。
    (4)房地产转让时，房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让;房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权一并转让。
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