| 问题 | 农村房屋租赁合同是合法有效的吗 |
| 释义 | 本文介绍了农村房屋能否出租以及如何认定房屋租赁合同是否有效。根据《商品房屋租赁管理办法》和《广州市农村房屋租赁管理若干规定》，出租房屋需要具备合法产权证明材料，否则不能出租。同时，房屋租赁合同需要到相关部门进行备案，否则合同无效。在认定房屋租赁合同是否有效时，需要审查合同主体是否符合规定、房屋是否为法律法规禁止出租、房屋租赁合同的内容是否合法以及是否进行过登记备案。 法律分析 一、农村房屋能出租吗？ 1. 目前，我国尚无针对农村房屋租赁的全国统一管理办法。参照《商品房屋租赁管理办法》第6条和《广州市农村房屋租赁管理若干规定》第5条和第6条，规定了哪些情况下不得进行农村房屋出租： 2. 不具备合法产权证明材料的。合法产权证明材料通常是指房屋产权证，合法的产权证明不仅代表房屋的权归属，也代表房屋的合法存在。 3、不具备合法产权证明材料的出租人，要么并非房屋的真是人，要么该出租房屋为非经审批的违章建筑。目前由于农村房屋整体权属登记管理混乱，各地农村房屋权属证明材料有所差异，因此不具备标准房地产证的农村房屋， 4、不符合安全标准。为了保障承租人的生命健康和财产安全，用于住宅出租的，必须符合居住安全标准； 5、承租人租赁农村房屋是为了获得占有使用权，如果该房屋被纳入征收范围，出租人作为被征收人已经与征收人签订产权补偿协议的，在不久的将来租赁房屋将被强制拆除，承租人无法实现租赁合同目的，因此这类房屋不能出租。 除了上面的不允许出租，其他是可以进行出租的。 二、农村房屋租赁合同是合法有效的吗 房屋租赁合同的内容是否合法，主要看房屋是否到相关机关进行过备案，严格意义上的租赁需要依照法律规定办理，需要到公安机关办理房屋出租许可证，不去办理而出租肯定是有瑕疵的。 所以如果想农村房屋出租合同有法律效力，需要到有关部门进行相关的咨询才可以进行租赁，这样更加有保障一些。 三、如何认定房屋租赁合同是否有效 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。 （一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 （二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 （三）房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。 （四）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。 结语 农村房屋能否出租需要符合相关法规和标准。出租人和承租人需要就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见，并进行备案。房屋租赁合同的合法性需要从出租人和承租人的民事行为能力、房屋所有权证、安全标准、共有房屋共有人同意、抵押权等方面进行审查。如果房屋租赁合同存在违反法律法规或严重不公平条款的情形，则可能被视为无效。 法律依据 全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例(1990-02-24)\t第二十二条\t租赁经营合同双方发生纠纷，应当协商解决。协商不成的，可以根据合同规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁。租赁经营合同任何一方对仲裁机关的仲裁决定不服的，可以在接到仲裁决定书之日起10日内向上一级仲裁机关申请复议。上一级仲裁机关作出的决定，即为终局裁决。逾期未申请复议，发生法律效力的仲裁决定，即为终局裁决。 租赁经营合同任何一方可以根据租赁经营合同规定直接向人民法院起诉。 租赁经营合同未规定纠纷处理办法，但当事人在合同订立后或发生纠纷时达成申请工商行政管理机关仲裁的书面协议的，由工商行政管理机关依法受理该仲裁案件。 当事人一方在规定期限内不执行已经发生法律效力的调解书、裁决书的，另一方可以申请人民法院强制执行。 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020-12-29)\t第二十四条\t合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例(1990-02-24)\t第二十条\t有下列情况之一，使租赁经营合同无法履行时，允许变更或者解除合同： (一)由于不可抗力，或者由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因； (二)由于承租方经营管理不善达不到合同规定的年度经营目标； (三)由于一方违约； (四)由于合同规定的其他变更或者解除合同的条件出现。 |
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