| 问题 | 购买二手房时需要注意的五个问题 |
| 释义 | 二手房交易陷阱及避免方法：个人现金收房、买卖合同猫腻、代理合同陷阱、无法办理产权过户。购房者应提前考虑风险、了解手续、确保对方有权处置房屋、选择正规中介、实地考察并书面约定责任承担。 法律分析 1、个人现金收房 一些不法中介先伪装成个人购房者，与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。此时不法中介可以将房子转手高价出售，一旦无法快速将压在手里的房子变现，就会采用以业主名义出租或抵押等形式将房屋变成现金流，甚至有黑中介拿业主的房产证恶意行骗，然后卷款潜逃。 2、买卖合同猫腻多 有时交易双方签订的“房屋买卖合同”只简单说明了约定的房款数额，所交易房屋的地理位址等基本情况，待到过户完成之后，由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是终演变成一场持久纠纷。 3、代理合同陷阱 在《委托销售代理协议》中，一般会对买卖双方的权责义务都会分别做出规定，但是对中介的行为约束甚少。但实际上，正规的中介合同会规定中介公司委托出售房屋的时限，或规定中介公司超时出售的违约责任，同时也会规定委托期内业主的义务，委托期内业主的违约责任等。 4、无法办理产权过户 许多人认为一手交钱一手交房，拿到钥匙就等于得到房产，实际上，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原业主，并且存在可能无法完成交易的可能性。许多不法中介为了促成交易，对可能出现的风险避而不谈，更有甚者，一些不法中介还将可能存在交易困难的房产出售，然后房产就无法过户，购房者的合法权益无法得到保证。 如何避免二手房交易陷阱? 1、购房者在与售房者签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。 2、购房者在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。 3、购房者应在签订买卖合同时，一定要让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。 4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好，以免被不法中介欺骗。 5、购房者应在购房前向物业、邻居了解房屋的真实情况，好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。 结语 购房者在二手房交易中需要注意多个陷阱。首先，个人现金收房可能导致被不法中介骗取房款。其次，买卖合同中的猫腻可能引发长期纠纷。再者，代理合同缺乏对中介行为的约束，增加了风险。最后，无法办理产权过户可能使购房者无法获得合法权益。为避免陷阱，购房者应提前考虑风险、选择专业人士提供法律意见、确保对方有权处分房屋，并选择正规中介机构。此外，购房前应了解房屋情况、现场看房，并对质量问题等做出书面约定。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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