| 问题 | 先抵押后质押哪个优先 |
| 释义 | 本文介绍了《民法典》中的质权、抵押权和留置权等相关概念，以及先抵押后租赁合同效力、抵押物范围等具体内容。同时，对于抵押权中土地使用权、学校、幼儿园等公益设施等不得抵押的规定进行了详细说明。 法律分析 根据《民法典》规定,质权是一种担保方式,指债权人与债务人或债务人提供的第三人以书面合同方式协商,将债务人或者第三人的动产或权利的占有移转,并在债务人不履行债务时,债权人有权以该财产价款优先受偿。在这种情况下,先抵押后质押的优先顺序是由法律规定的。抵押权指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。 债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。留置权指债权人合法占有债务人的动产，债务人不清偿债务时，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖财产的价款优先受偿。质押权一般适用于动产，抵押权一般适用于不动产，担保物权中的留置权一般适用于动产，留置权高于质权高于抵押权。 二、先抵押后租赁合同效力是怎么确定的 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要看以下四个方面： （一）合同主体是否符合规定。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 （二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。 （三）房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。 （四）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。 三、哪些财产不得抵押 （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 拓展延伸 民法典对于抵押权与质押权的优先顺序进行了明确的规定。根据民法典第413条规定，同一动产上可以同时存在抵押权人和质押权人，抵押权人优先于质押权人受偿。这是因为在同一动产上，抵押权人拥有对该动产的优先权，可以优先受偿。而质押权人只能在抵押权人无法履行债务时，才能优先受偿。因此，抵押权人在同一动产上拥有更为优先的地位。 法律依据 中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第二编 审判程序 第十五章 特别程序 第七节 实现担保物权案件 第二百零三条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照民法典等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。 |
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