| 问题 | 抵押权与租赁权的优先顺序分别是什么？ |
| 释义 | 如果租赁权先于抵押权设立的，则租赁权优先于抵押权。当租赁合同先成立时，其后出租人又以该出租物设定抵押时，该租赁关系继续有效，抵押权人不得组织租赁权的实现。 如果抵押权先于租赁权设立的，则抵押权优先。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 一、善意第三人租借房屋的法律保护是什么 善意第三人租赁房屋，原则上是不会打破租赁关系。首先是先租后抵的情形，抵押人抵押已租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。 抵押人出租租赁物时，抵押物的租赁对抵押权人的权利不发生影响。租赁权在权利属性上不是物权而是债权，租赁权的标的物虽然在成立上以移转占有为其要件，但这种占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力。“买卖不破租赁”规则，实现租赁权的物化，釆取“买卖不破租赁”的原则对承租人加以保护；但这并不意味着租赁权的从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。 根据“买卖不破租赁”规则，租赁关系成立后，即使出租人将租赁财产转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。因此，租赁权成立在先而抵押权设定在后的场合，由于租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权，所以抵押权在这种关系中并无优于所有权的效力，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在。如果是先抵后租，则需分情况讨论：如果是不动产，没有登记的情况下，不能取得抵押权，所以不能打破租赁；而如果进行了登记，则可以打破租赁。如果是动产，没有登记，不得对抗善意第三人，也无法打破租赁。 二、拍卖房屋是否受保护? 房屋拍卖租赁行为的成立在债务之前的租赁权受保护。抵押前房屋已租赁的，拍卖对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效，出租人应当在拍卖五日前通知承租人是否需要优先购买；抵押后房屋被租赁的，拍卖时租赁合同对抵押权人不具有约束力。 三、抵押人的权利 抵押人在其财产设定抵押后，仍享有对抵押物的使用、收益和处分权。行使上述权利要受到已设定的抵押权的影响： （1）抵押人在一般情况下仍然收取抵押物的孳息，但债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取由抵押物分离的自然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。 （2）抵押人的处分权。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 （3）抵押人的出租权。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 |
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