| 问题 | 民法典关于房屋买卖定金和房款退还问题的规定 |
| 释义 | 民法典规定，房屋买卖定金和房款在一定情况下可以退还。如果房屋买卖合同无效，销售方应退还定金和房款。根据《民法典》规定，无效或被撤销的民事法律行为应返还相关财产，有过错的一方应赔偿对方损失。同时，《民法典》也对定金的担保和违约责任做出了规定，超过百分之二十的定金不具备效力。对于未履行或不符合约定的情况，定金的处理也有相应的罚则。 法律分析 一、民法典房屋买卖定金和房款能退吗 1、民法典规定，在一定的情形下，房屋买卖定金和购房款可以退还，例如在房屋买卖合同无效的情况下，销售方要退还定金和购房款。 2、法律规定：《中华人民共和国民法典》 第一百五十五条【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 二、民法典房屋买卖定金和房款能退吗的法律规定 《民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 结语 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋买卖定金和房款在特定情形下是可以退还的。如果房屋买卖合同无效，销售方应退还定金和购房款。此外，根据违约责任规定，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定时，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。如果给付定金的一方不履行债务或履行不符合约定，无法实现合同目的，收受定金的一方应双倍返还定金。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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