| 问题 | 签订购房合同的卖家经常出错 |
| 释义 | 本文讲述了一个居民陈女士购买房屋的故事。她在支付了5万元现金后发现出售方熊先生名下的别墅被法院冻结，于是她将6万元现金交给熊先生父亲，熊先生父亲将钱交给法院并写了申请书。之后，由于房屋拆封需要一段时间，熊先生提议等他从美国回来再签订正式的销售合同。2016年1月11日，熊先生要求陈女士再交10万元定金，陈女士又交了10万元。然而，熊先生的母亲不同意出售房屋，于是陈女士向法院提起诉讼，要求对方返还定 法律分析 2015年12月24日，上海居民陈女士与房屋出售方熊先生协商购买一座连体别墅，双方达成一致协议。双方约定房屋总价435万元，定金20万元，首付180万元，余款由陈女士办理。他们还同意三天内在房地产交易中心进行网上签约。合同签订当天，陈女士向熊先生支付了5万元现金。实际上，熊先生并没有向陈女士解释，他名下的别墅被法院冻结。是中介公司发现情况后第二天通知陈女士的。 当天，中介安排熊先生和陈女士再次见面。直到这时，熊先生才承认自己有6万元的法院判决债务无法偿还。但他说，只要把陈女士的押金拿到法院，就可以解除房屋冻结。因此，双方同意于2015年12月30日到法院办理开封手续。然而，12月30日，熊先生去了美国。他委托父亲与陈女士及中介公司一起到法院办理还款解冻手续。当天，陈女士将6万元现金交给熊先生父亲，熊先生父亲将钱交给法院并写了申请书；陈女士将9万元转账到熊先生的卡上，拿到了20万元售房押金收据。 此后，由于房屋拆封需要一段时间，熊先生在电话中向陈女士提议，等他从美国回来，房屋拆封后，再签订正式的销售合同。当时，双方约定的时间是2016年4月。2016年1月11日，熊先生打电话给陈女士，要求她再交10万元定金，陈女士又交了10万元。2016年春节过后，上海房价大幅上涨。3月16日，熊先生的母亲找到陈女士和中介公司，要求涨价75万元后再交易。陈女士不同意。熊先生的母亲说，如果价格不涨，她就不卖了。陈女士给熊先生打电话，熊先生说等他回来再说。4月11日，熊丙奇返回中国，与陈女士进行面对面磋商，并表示需要时间考虑。4月13日，熊先生在微信上告诉陈女士，由于母亲不同意出售房屋，他不会签订房屋买卖合同。4月27日，陈女士向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求对方返还定金30万元，赔偿因违约造成的经济损失170万元。庭审中，熊先生同意解除合同，同意退还陈女士定金20万元和预付款10万元，但不同意赔偿原告违约金。熊先生还认为，既然房屋买卖协议中规定违约金应当适用定金，就不应与违约金赔偿并存。而且，原告支付的定金是合同定金，不是履约定金，因此原告的诉讼请求不予承认。9月13日，法院组织双方对鉴定报告中确定的537万元房价进行了质证。虽然原告认为价格较低，但他还是接受了，并根据评估价格将索赔金额调整为112万元。被告认为评估价格过高。被告认为，原告与被告之间的合同处于非常肤浅的阶段，不影响原告再买一套房子。原告没有支付定金。即使被告要承担责任，也只是在定金范围内。双方有争议的协议只是签订后续房屋买卖合同的约定。如果原告违约，只需承担定金责任，而被告违约，则需承担巨额违约金，这对被告不公平。 经过认真审理，保山法院在审理中对合同的履行、原告的支付金额、被告的违约行为进行了审议。参照评估意见，本着诚实信用和公平的原则，决定熊先生赔偿陈女士85万元。 结语 这段话讲述了上海居民陈女士购买房屋的故事。在购买过程中，陈女士支付了定金，但后来发现房屋被法院冻结，熊先生也有一笔法院判决债务无法偿还。双方约定通过法院解除房屋冻结，但熊先生后来没有履行承诺。陈女士起诉要求熊先生赔偿违约金，但被熊先生认为不公平。法院最终判决熊先生赔偿陈女士85万元。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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