问题 | 共有产权房是否可以继承? |
释义 | 共有产权房的主旨是:共有产权房属于社会保障性住房,个人份额可继承。若子女符合资格,继承使用权和部分产权;若不符合资格,需退出并售出房屋。售出后房屋性质可能变为商品房或继续作为共有产权房出售。共有产权房的操作特点包括按比例共有产权、可购买政府产权部分、出售所得按比例分配等。其特点在于价格形成机制与商品房相同,出资方式由政府垫资。 法律分析 共有产权房属于社会保障性住房的一类,根据对共有产权住房管理暂行办法的理解,共有产权住房的个人份额是可以继承的。 如果子女符合共有产权住房的资格,那么继承的便是共有产权房的使用权和部分产权。如果子女不符合共有产权住房的资格,那么就需要在继承之后,退出共有产权住房,具体方法是将房屋售出,获取属于个人部分的产权份额,剩余部分由政府所得。 售出方法和后果会使共有产权房屋的性质面临着变和不变两种后果:房屋的交易必须满足五年的时间才能上市交易,如果该次交易的购买者是普通购房者的话,那么房屋的属性便会由共有产权房变为商品房,交易之初,还要缴纳土地出让金。如果该次交易的购买者是政府的话,那么政府可以将收回的房屋继续按照共有产权房的性质进行出售。 基本特征 1、操作 房屋产权可以按照两种比例实现共有:当个人与政府的产权比例为时,个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格;对仍无力购买的特殊困难家庭,可按产权比例进行购买,个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的,即共有产权经济适用住房。 共有产权房的购买人随着收入的增加,可以申请购买政府部分的产权。按规定,自房屋交付之日起购买政府产权部分的,按原供应价格结算;购买政府产权部分的,按届时市场评估价格结算。 房屋出售时与此类似,出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化,家庭收入高于政府规定标准,进入中高收入群体时,政府也无需强制其搬出,而是对政府产权部分收取市场租金。 2、特点 “共有产权房”作为经济适用房的变异形式,其显著特点在于价格形成机制。“共有产权房”用地性质由划拨改为 出让,并完全按照商品房进行开发,且销售价格计算也等同于商品房。可见,比起传统的经济适用房,“共有产权房”增加了土地成本,且房价实际上是“随行就市”。客观上,“共有产权房”的这种价格形成机制,不啻于维护了商品房市场价格,丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。 另一个显著特点在于“共有产权房”的出资方式,它是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资,并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说,与开发商推出的所谓“零首付”优惠政策比较,前者的垫资人是政府,后者的垫资人是房产商,从融资模式上看,并无本质差别。 结语 共有产权房是一类社会保障性住房,根据管理办法,个人份额可继承。若子女符合资格,将继承使用权和部分产权;若不符合资格,需退出并售出房屋,政府将获得剩余部分。售出方法及后果使房屋性质可能面临变和不变两种结果:交易需满五年方可上市,购买者为普通购房者则变为商品房,需缴纳土地出让金;若购买者为政府,则可按共有产权房性质继续出售。共有产权房的特点在于操作和特征,其中价格形成机制与商品房相同,出资方式由政府垫资。 法律依据 中华人民共和国民法典:第二章 法定继承 第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承: (一)第一顺序:配偶、子女、父母; (二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。 本编所称子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本编所称父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本编所称兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 中华人民共和国涉外民事关系法律适用法:第四章 继承 第三十一条 法定继承,适用被继承人死亡时经常居所地法律,但不动产法定继承,适用不动产所在地法律。 中华人民共和国民法典:第二章 法定继承 第一千一百三十条 同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。 对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。 对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。 有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。 继承人协商同意的,也可以不均等。 |
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