| 问题 | 签订商品房预售合同如何避免风险 |
| 释义 | 商品房买卖合同的主要内容包括以下几点：当事人信息、商品房的基本情况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项。当事人信息是确定合同当 法律分析 商品房买卖合同的主要内容包括以下几点： 1. 当事人信息：包括买方和卖方的姓名或名称、住所。 2. 商品房的基本情况：描述商品房的规模、套数、面积、结构、设施等基本情况。 3. 商品房销售方式：说明商品房是通过何种途径进行销售，如公开招标、内部认购等。 4. 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间：明确房价款如何确定，以及总价款、付款方式和付款时间等细节。 5. 交付使用条件及日期：规定商品房交付使用的时间和条件。 6. 装饰、设备标准承诺：说明商品房的装饰和设备标准，以及出卖方对买方所作的承诺。 7. 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任：明确配套基础设施和公共设施的交付时间和相关责任。 8. 公共配套建筑的产权归属：说明公共配套建筑的产权归属于谁。 9. 面积差异的处理方式：规定商品房面积与销售广告或合同中面积的差异处理方式。 10. 办理产权登记有关事宜：说明产权登记的相关事宜，如所需材料、办理流程等。 11. 解决争议的方法：规定解决商品房买卖合同争议的方法，如调解、仲裁、诉讼等。 12. 违约责任：明确违反合同约定应承担的责任，包括赔偿损失、停止履行等。 13. 双方约定的其他事项：如有其他需要约定的事项，可在此处添加。 一、当事人名称或者姓名和住所 这一条款主要确定谁是卖方、谁是买方，也就是确定谁是合同当事人，一旦发生纠纷进行诉讼，要据此来确定原被告的诉讼主体资格。在该条款中，一定要写明卖方的名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、卖方的联系方式等，购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。一定要注意卖方的名称、注册地、法定代表人等相关信息与工商登记是否一致，卖方的名称与公章是否一致。 在商品房销售过程中，开发商有时会自行销售，有时会委托代理人销售。若购房者通过代理人签订商品房买卖合同时，一定要其出示以下资格证照的原件： 1、由工商颁发的营业执照，含房屋销售代理范围。 2、由工商行政管理部门颁发的《经纪人资格证书》。 3、由房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资质证书》。 4、由开发商与代理人签订的商品房销售委托书，其委托范围是否包括签订商品房买卖合同。但即使代理人有权签订商品房买卖合同，合同中的卖方仍然应填写开发商的名称而不是代理人的名称。 一般情况下，房地产登记管理部门依据商品房买卖合同中的买方办理房产证，也就是说，商品房买卖合同中的买方是谁，就会把房产证办到谁的名下，因此，购房者在签订商品房买卖合同一定要考虑好，由谁来签合同。因为，根据法律规定，婚前一方购买的房产是其婚前个人财产。因此，若是婚前买房，男女双方一定要协商好，是一方还是双方共同签合同;若是婚后买房，一方签合同与双方签合同的法律后果一样，是一方还是双方签合同都可以。最近，出现了父母给未成年子女买房的情况。根据法律规定，未成年人征得他的法定代理人的同意或由他的法定代理人代为行使，可以作为商品房的买受人。但因未成年人没有偿债能力，因此，其必须一次性付清房款，若要办理按揭贷款，必须由其父母共同申请并需办理监护权公证和代为还款的承诺公证。 二、商品房基本状况 该条款规定了商品房买卖合同的标的。在该条款中一定要写明土地的取得方式、土地使用证号、使用年限、规划用途、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号等，以上信息表明该商品房是否有合法的手续，这是能否办理房产证的关键。一定要审查以上证号与五证是否一致，并认真审核五证的真伪。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。房管局的《商品房预售许可证》是可预售的凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售范围。 拓展延伸 商品房买卖合同是房屋交易中最为重要的合同之一,涉及到购房者的资金和房屋所有权的转移,因此风险防控非常重要。以下是一些规避商品房买卖合同风险的策略: 1. 审查合同条款:在购房前,购房者应该仔细审查合同条款,特别是关于房价、付款方式、交付日期、房屋质量等方面的问题。同时,购房者应该了解开发商的信用历史以及房屋的预售许可证和土地使用证情况,避免购买到存在风险的房屋。 2. 签订补充协议:在购房合同签订后,购房者可以与开发商协商签订补充协议,以补充一些购房合同中未规定的内容。这些协议可以帮助购房者更好地了解房屋的情况,减少一些可能存在的风险。 3. 保留证据:购房者应该保留所有与购房相关的证据,包括合同、收据、发票、照片等。这些证据可以帮助购房者证明自己的购房权益,并在需要时作为法律依据。 4. 寻求法律支持:如果购房者认为自己受到了不公平的待遇,可以寻求相关部门的法律支持。例如,购房者可以联系当地的房地产交易部门,就合同中存在的问题进行投诉和举报。 商品房买卖合同是购房过程中最为重要的合同之一,购房者应该认真审查合同条款,签订补充协议,保留证据,并寻求法律支持,以规避风险。 结语 商品房买卖合同是购房者和开发商之间的重要法律文件，其中包括了商品房的基本情况、销售方式、价格、交付使用条件、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法以及违约责任等条款。在签订合同时，购房者应仔细阅读并理解合同内容，确保自己的权益得到充分保障。同时，开发商也应严格履行合同约定，确保商品房的质量和交付时间。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。