| 问题 | 处理房屋预售合同纠纷的方法有哪些？ |
| 释义 | 处理这类纠纷需要针对不同性质的纠纷采取不同的原则和方法。其中，价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷是最常见的。价格纠纷涉及房价上涨或下跌引发的争议，处理方法因地区而异。不能交付或不按期交付商品房纠纷涉及继续履行合同或解除合同的问题，预购方多要求退款解除合同，但也有要求继续履行合同的情况。 法律分析 在目前的房地产纠纷案件中，商品房预售合同纠纷占有相当大的比例。这类纠纷具有标的金额大、涉诉人数多、法律政策性强等特点，处理起来比较困难。从实践来看，商品房预售合同纠纷有价格纠纷、不能交付或不按期交付商品房纠纷、预售商品房转让纠纷、质量纠纷等，其中最常见的是价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷。 我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则和方法。 1、价格纠纷商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以，从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。 一方面，预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷； 另一方面，预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前，商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。 由于法律对此尚没有明确规定，所以各地的处理方法不尽相同，有的按原合同的约定处理，有的按当事人分担风险的风险负担原则处理，有的按情势变更原则处理。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。 2、不能交付或不按期交付商品房纠纷在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。 结语 对于目前的房地产纠纷案件中的商品房预售合同纠纷，其具有标的金额大、涉诉人数多、法律政策性强等特点，处理起来较为困难。从实践来看，价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷是最常见的问题。正确处理这些纠纷需要根据其性质采取不同的原则和方法。针对价格纠纷，目前法律尚未明确规定，各地处理方法不一，可以按合同约定、风险分担原则或情势变更原则处理。对于不能交付或不按期交付商品房纠纷，需要判断是继续履行合同还是解除合同，这是一个较为棘手的问题。预购方通常要求退还房款并承担违约责任，但也有少数要求继续履行合同并承担违约责任的情况。 法律依据 《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 |
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