| 问题 | 商品房预售纠纷如何避免? |
| 释义 | 期房在开发建设过程中，购房者需要时时关注预售开发经营企业的工作动态，当发现其有挪用商品房预售款项不用于有关工程建筑，无正当理由迟迟不进行动工开发工作，以及在预售合同签订过程中发现开发商不依法办理商品房预售许可证，不按规定办理备案和登记手续等违法情形时，购房者均可向行政主管部门反映上述情况，由房地产管理部门对其处以警告、责令停止销售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款等处罚措施。 若预售合同的双方当事人对行政处罚不服，通常是购房者认为处罚较轻，或认为行政处罚执行损害了自己的权益，或预售方认为处罚较重，可以向作出行政处罚的房地产管理部门所属的人民政府提出行政复议申请。若其他预售合同中未规定的事项双方对之有争议，可以签订补充协议，购房者可以在补充协议中与开发商协商解决，维护自己的合法权益，协商仍不能解决问题的，购房者可向房地产所在地的法院提起诉讼。 一、购买预售商品房的注意事项是什么 （一）在选购商品房时，购房人应查看该项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》是否齐全。特别是必须查看该项目是否办理商品房预售许可证，并确定选购楼栋是否在预售许可范围内。房地产开发企业在未办理《商品房预售许可证》之前，以内部认购、定购、预定等形式与购房人签订购房协议并收取预定款性质的费用，均为违规行为。 （二）购房人在签约前要认真阅读合同条款，明确双方责权，正式购房时应与房地产开发企业在延安市房产权属交易信息网络系统中签定《商品房买卖合同》（建设部和国家工商行政管理局制定），并督促开发企业在商品房买卖合同签定之日起30日内到延安市房产管理办公室备案，防止一房多卖，保障自己合法权益。 （三）房地产开发企业广告中的售后包租、返本销售、以时间表示距离和含有升值或投资回报的承诺以及办户口、就业、升学等事项的承诺均属违法违规内容，购房人不要轻信。 （四）购房人应督促房地产开发企业在商品房交付使用后按照合同约定时间，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产管理部门。房地产开发企业有义务协助购房者办理房屋所有权登记手续。 （五）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 （六）新建商品房主要分为住房（含经济适用住房）和非住房，购房者应缴纳四项税费：契税、印花税、住宅专项维修资金、房屋登记费。新建商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安监系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。 二、购房合同丢失如何补办？ 第一，如果购买的是现房，按我国现行规定，房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的，房屋买卖合同不生效，法律不予保护。因此，若已经办理了过户登记手续，就从法律上杜绝了因不慎丢失所带来的隐患，只需补办丢失的材料就可以了。 第二，如果购买的是期房，并且没有办理房产登记，可以到当地（县级以上）人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。 根据《城市商品房销售管理办法》的规定，商品房预售，开发经营企业应当与购房人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果已办理产权登记，自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的隐患。 另外，也可以采取以下办法： 首先，向开发商说明情况，与开发商协商解决，最好能重新签订购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出具相关证明。 其次，倘若不幸与无诚信的开发商遭遇，你可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，并注明补充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐蔽地提到原合同主要条款和已交购房款等事实，这样补充协议就可以起到与原合同相等的作用。 在此建议购房者不要轻易随身携带合同和房款收据凭证原件，以防万一丢失。若须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份。这样如果丢了原件还有复印件做证明，能够在以后通过法律或其他途径解决争端时提供证据。 |
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