| 问题 | 房屋买卖需要注意的产权问题解答 |
| 释义 | 房屋买卖涉及权属审查、权属限制审查、他人优先购买权和禁止买卖情形，包括军产房、乡产房的买卖限制，二手房权利人的要求，有限责任公司、股份有限公司的审议要求，国有或集体资产的批准要求，共有二手房的共有人同意要求，优惠价房改房的单位同意要求，房屋是否受限制交易和抵押等他项权利的设置情况，共有二手房和已出租二手房的优先购买权，以及法律和政策规定的禁止转让情形。 法律分析 一、权属审查 1、军产房，乡产房不允许买卖。 2、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。 5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。 6，优惠价(标准价)的房改房要经单位同意。 二、权属限制审查 1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。 2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 三、是否涉及他人的优先购买权 1，共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。 2，已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 四、有无下列禁止买卖情形： 法律规定的禁止转让的情况有： (1)司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的; (2)依法收回土地使用权的; (3)共有二手房，未经其他共有人书面同意的; (4)权属有争议的; (5)未依法登记领取权属证书的; (6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 有关政策规定禁止转让的情况有： (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; (4)上市出售后形成新的住房困难的; (5)擅自改变房屋使用性质的; (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 结语 在进行房屋买卖过程中，我们需要进行权属审查和权属限制审查，以确保交易的合法性和有效性。在买卖二手房时，要注意转让人是否具有合法的房地产权证书，并获得相关机构的批准文件。对于共有房屋，需要获得共有人的书面同意。同时，还需关注是否存在他人的优先购买权，需要相关人放弃并提供证明。此外，禁止买卖的情形包括司法限制、权属争议、未依法登记等。遵守这些规定和政策，才能确保房屋买卖的合法性和顺利进行。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 城市房地产转让管理规定：第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 |
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