| 问题 | 如何判断商品房买卖中的欺诈行为？ |
| 释义 | 商品房买卖中的欺诈认定包括：出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人或出卖给第三人；出卖人故意隐瞒未获得商品房预售许可证或提供虚假证明；出卖人故意隐瞒已抵押或出售给第三人的房屋；出卖人故意隐瞒房屋作为拆迁补偿安置房的情况。买房时要警惕开发商的欺诈销售行为，包括审查房屋产权的合法性、真正归属和转移限制。合同欺诈的损害性赔偿要求有违约行为、受害人有损失、违约行为与损失有因果关系，且违约人没有免责事由。 法律分析 一、商品房买卖中的欺诈如何认定 商品房买卖中的欺诈的认定如下： 1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; 3.订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证(例如在集体土地上建房出售); 4.订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 5.订立合同时出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 二、买房时如何警惕开发商的欺诈销售行为 买房时警惕开发商的欺诈销售行为如下： 1.审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防止假产权证，避免“一房多卖”，或是无证的违章建筑。 2.审查房屋产权的真正归属。看产权证上业主姓名与售房者身份是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。 3.审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无被抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围等。 三、合同欺诈的损害性赔偿的条件 1.须有违约行为。损害赔偿责任适用于履行不能、拒绝履行、不适当履行、迟延履行及迟延受领等诸种违约形态。 2.须受害人有损失。损害赔偿责任与违约金责任不同，违约金责任不以损失发生为要件，但受害人必须有损失，违约人才承担损害赔偿责任。 3.须违约行为与损失之间有囚果关系。违约人仅对由于自己的违约行为所造成的损失承担赔偿责任。 4.违约人没有免责事由。违约人有法定或约定免责事由时，可以免于承担赔偿责任。 结语 在商品房买卖中，欺诈行为的认定有多种情形，如出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人或出卖给第三人，故意隐瞒房屋抵押或已出卖给第三人的事实，提供虚假的预售许可证明等。购房时，应警惕开发商的欺诈销售行为，审查房屋产权的合法性、真实归属和转移限制等。合同欺诈的损害性赔偿需要违约行为、受害人损失、行为与损失之间的因果关系，并排除免责事由。购房者应保持警惕，以维护自身权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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