| 问题 | 欺诈性销售房商品房行为有哪些?欺诈的认定及其法律后果 |
| 释义 | 欺诈性销售房商品房行为及其法律后果。开发商的欺诈行为包括冒充、隐瞒信息、虚假宣传等。购房者可以要求双倍赔偿。欺诈构成要件包括故意、行为和受害人误认。购房者应实地考察并多方对比，不要轻信销售人员的宣传，以避免后悔。 法律分析 一、欺诈性销售房商品房行为有哪些 1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的; 2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的; 3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的; 4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的; 5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的; 6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的; 7、采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的; 8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。 如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第55条要求其双倍赔付。 二、商品房买卖合同中欺诈的认定及其法律后果是什么 欺诈应具备以下条件：①欺诈行为的存在。②欺诈行为应为一方当事人所实施。③欺诈行为对合同的订立具有决定性作用。 欺诈的构成虚具备以下要件： (1)必须有欺诈的故意。此为认定欺诈的主观要件。所谓欺诈的故意，是指一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使对方陷于错误认识，而希望或放任这种结果的发生的心理状态。 (2)须有欺诈行为。此为认定欺诈的客观要件。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表现于外部的行为，包括作为和不作为。 (3)受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。 所以在购买商品房时不能只听销售人员的一面之词，首先自己要实地去考察，自己多方面对比，然后在根据个人的实际情况来订购，不要听销售人说已经卖了多少了就生怕自己买不到好的楼层似的，就迫不及待的订了，这样后续出了问题后悔的就是自己了。 结语 购房者在面对欺诈性销售房商品房行为时，应保持警惕，避免受骗上当。开发商若故意或明知地进行欺诈行为，购房者可以依据《消费者权益保护法》第55条要求其双倍赔付。在商品房买卖合同中，欺诈的认定需要满足欺诈行为存在、由一方当事人实施以及对合同订立具有决定性作用等条件。购房者在购买商品房时应自行实地考察并进行多方面对比，避免仅听销售人员一面之词，以免后悔。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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