| 问题 | 二手房房屋过户怎么办理 |
| 释义 | 在购买二手房时，买房人要求原房主将户口迁出的原因及解决途径备受关注。由于户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，购房人应通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。同时，购房者应事先了解所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关查询。对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出 法律分析 在购买二手房时,买房人通常会要求原房主将户口迁出,因为户口的迁出与买房人在办理房屋过户手续后能否将户口迁入房屋所在地密切相关。 对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于： 一方面，公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续。因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序; 另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。 由于在实践操作中购房人难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在这个情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。 在这里提醒各位购房者应注意以下几点： 1、户籍核查 在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。 2、明确户口迁出时间和违约责任 一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。 3、户口迁不出则解约 对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。 拓展延伸 二手房过户维权攻略：追究卖方违约责任或解除合同的方法 在二手房交易过程中，卖方违约情况并不少见。为了保障自身的权益，购房者可以采取以下方法： 1. 了解合同条款：在购房时，一定要认真阅读合同条款，尤其是关于违约责任及解除合同的相关规定。如果卖方违约，可依据合同中的相应条款进行维权。 2. 及时与卖方沟通：如发现卖方存在违约情况，应尽快与卖方联系，明确对方违约行为，并要求对方承担相应的责任。 3. 寻求第三方调解：如果与卖方的沟通无果，可以寻求第三方调解，如居委会、物业公司等，以便通过第三方公正调解，达成和解。 4. 报警处理：如调解无果，甚至遭受更严重的违约情况，可以报警处理，要求相关部门介入调查，维护自身权益。 5. 起诉：对于卖方违约情况严重，且其他途径无法解决问题的情况下，可以考虑起诉卖方违约，要求法院判决对方承担相应的违约责任。 总之，在二手房过户过程中，购房者应时刻关注卖方的违约行为，采取合适的方式维护自身权益。同时，也应警惕合同中可能存在的陷阱，防范风险。 结语 购买二手房时,买房人应了解户口情况并确保原房主已将户口迁出。由于户口迁出与过户手续密切相关,买房人应要求原房主在合同中明确户口迁出时间和违约责任。如果卖方未能按时迁出户口,买房人可以单方解除合同并追回已支付的购房款。在签订房屋买卖合同时,应事先了解清楚所交易房屋的户口情况,并在合同中明确约定户口迁出时间和违约责任。 法律依据 城市居民委员会组织法(2018-12-29)\t第十五条\t居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。 居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十五条\t商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第八条\t对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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