问题 | 购房合同能否成为房产交易的唯一依据? |
释义 | 没有房产证只有购房合同不能进行房屋交易,房产证是购房者合法所有权的证件;没有房产证的买卖合同仍然有效,物权登记不影响合同效力;一房多卖情况下,已办理产权登记的购房者拥有房屋所有权,未办理登记者按占有先后顺序判断权属,已支付房款的买家优先权高于其他签合同的买家。 法律分析 一、没有房产证只有购房合同可以卖吗 没有房产证只有购房合同不可以卖,房产证还没有下来,房子只有购房合同的,一般不可以进入市场进行交易。房产证通常是购房者通过交易,获得了房屋的合法所有权,并且可以依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 二、没有房产证的买卖合同有效吗 没有房产证的买卖合同有效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 三、买房遭遇一房多卖,房屋到底是谁的 对于不动产物权的设立、变更是采用登记生效主义的,登记是使不动产物权的设立、变更发生法律效力的必要条件。因此,在一房两卖的情况下,已经办理了房屋权属登记手续的购房者即获得房屋的所有权。一方多卖,房屋到底是哪一方,按照以下情形判断: 1.如有一方已经办理房屋产权登记,房屋归先办理产权登记的一方所有; 2.均未办理产权登记的,一方办理预告登记的,产权归预告登记一方; 3.如果双方或者多方都没有办理房屋产权登记的,也都没有办理预告登记手续,房屋归先占有房屋的一方所有; 4.如果双方或者多方都没有办理房屋产权登记的,也都没有办理预告登记手续,房屋也没有进行实际交付,已支付房屋价款的买家优先于其他先签订购房合同的买家。 结语 购房合同没有房产证的情况下,房屋通常不可以进行交易。房产证是购房者获得房屋合法所有权并行使相关权利的证明文件。根据最高人民法院的解释,如果买受人在规定期限内无法取得不动产权属证书,出卖人应承担违约责任。合同中未约定违约金的,可按已付购房款总额计算利息。然而,没有房产证的买卖合同仍然有效。除非法律或合同另有规定,不动产物权合同在成立时生效,未办理物权登记不影响合同效力。对于一房多卖的情况,已办理房屋产权登记的购房者拥有房屋所有权。若双方或多方均未办理登记,房屋归先占有的一方所有。如果没有实际交付房屋,已支付房款的买家优先于其他先签订购房合同的买家。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正):第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。 中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正):第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 商品房销售管理办法:第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 |
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