| 问题 | 营改增后不动产经营租赁应该如何入账 |
| 释义 | 租赁房地产的5种应税行为，可以简单地计算税金。从税制适用来看，一般纳税人房地产租赁服务。适用增值税税率为11％，其进项税额可扣除。小规模纳税人适用增值税征收率，其收入税额不得扣除。简单的征收适用于5％的征收率，但实际的征收率在5％以下，征收时房租等内容去除含税成分，增值税征收的税金在5％以下，达到节税效果。 1、一般纳税人在2016年4月30日30日前租赁的房地产，可以选择简单的纳税方法进行纳税计算的一般纳税人租赁合同签订日期在营业改革试验前，租赁业务可以选择简单的纳税方法，租赁房地产可以根据纳税人租赁房地产进行增值税。 2、房地产开发企业中的一般纳税人，出租自己开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法，按5％的征收率计算应纳税额。 3、一般纳税人租赁2016年4月30日前获得的房地产，可以选择适用简税方法，按5％的征收率计算应纳税额。 4、2016年4月30日前开工建设的建设工程，完成后用于租赁，选择简单的税收计算方法，按5％的征收率计算应纳税额。 5、房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按5％的征收率计算应纳税额。 【本文关联的相关法律依据】 《营业税改征增值税试点实施办法》 第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政；(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 第十二条在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：(一)服务(租赁不动产除外)或者无形资产(自然资源使用权除外)的销售方或者购买方在境内；(二)所销售或者租赁的不动产在境内；(三)所销售自然资源使用权的自然资源在境内；(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 第十三条下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 |
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