| 问题 | 防止开发商重复售卖房屋的方法 |
| 释义 | 《民法典》规定了预告登记制度，保护买受人的物权。在商品房买卖过程中，签订合同和产权登记之间存在时间差，可能导致一房多卖。预告登记可在签订预售合同后向登记机构申请，确保未来获得不动产所有权。未经预告登记的权利人同意，对不动产的处分无效。登记机构应对登记错误承担赔偿责任。如出卖人抵押或出售房屋给第三人，买受人可解除合同、返还购房款及利息，并要求赔偿不超过已付购房款一倍的损失。 法律分析 1、为了保证买受人对其所购房屋拥有依法受保护的所有权，我国《民法典》规定了物权的“公示公信”原则，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规也规定，房屋所有权的取得应当以房屋产权登记为标准。但在实际的商品房买卖过程中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商在此期间可能会一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证，买受人的利益因此受到极大损害。 2、为防止这种情况的发生，《民法典》规定了预告登记制度，即买受人只要和开发商签订了预售买卖合同，即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 3、《民法典》第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 第二百二十二条【不动产登记错误的赔偿】当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 结语 通过《民法典》的预告登记制度，为了保障买受人对购房屋的所有权，预告登记的申请可以确保未来获得不动产的所有权，从而防止不良房产商的一房多卖行为。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，若出卖人在合同订立后未告知买受人将房屋抵押给第三人或出卖给第三人，买受人有权解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，出卖人也需承担相应的赔偿责任。这些法律规定和制度的实施，有助于保护买受人的合法权益，维护房地产市场的公平和秩序。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。 |
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