| 问题 | 二手房交易的必要条件是什么？ |
| 释义 | 二手房过户需满足三个条件：已获得房屋所有权，需政府批准出售；非居住用途需与土地局签订土地使用权出让合同并补交土地出让金；仍用于居住需交土地收益金。法律规定的其他不涉及不动产权转移的变更情形可向不动产登记机构申请变更登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第26条规定：权利人信息、不动产状况、权利期限、抵押担保变更等情形可申请变更登记。 法律分析 一般情况下，二手房过户需要满足三个条件： 1、二手房房屋所有权已经得到，有批准权的，需要人民政府批准出售； 2、二手房如果属于非居住用途的，还要和区县土地局签订土地使用权出让合同，补交土地出让金； 3、二手房如果仍用于居住的，虽然不用签土地使用权出让合同，但要交土地收益金。法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。法律依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;(四)同一权利人分割或者合并不动产的;(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;(八)共有性质发生变更的;(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 拓展延伸 二手房交易的关键要素是什么？ 二手房交易的关键要素包括购房资格、房屋产权证明、房屋价值评估、合同签订与交付、资金支付与过户等。首先，购房者需要具备符合法定条件的购房资格，如年满18岁、具有完全民事行为能力等。其次，房屋产权证明是确保交易合法性的重要依据，包括房产证、土地使用证等。房屋价值评估是确定房屋价格的关键步骤，可以通过委托评估机构进行房屋估值。合同签订与交付是确保交易双方权益的重要环节，购房合同应明确约定双方权责，并在约定时间内完成交付手续。最后，资金支付与过户是交易的最后步骤，购房者需要按合同约定支付房款，并办理房屋过户手续，确保房屋所有权的转移。以上是二手房交易的关键要素，合理遵循这些要素能够确保交易的合法性和顺利进行。 结语 二手房交易的关键要素包括购房资格、产权证明、价值评估、合同签订、资金支付与过户等。购房者需满足法定条件，产权证明确保合法性，价值评估确定价格，合同约定双方权责，资金支付与过户完成所有权转移。遵循这些要素确保交易合法顺利。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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