| 问题 | 开发商未履行售楼合同承诺，是否构成违约？ |
| 释义 | 这段内容讲述商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，未兑现构成违约，则该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反合同内容时，应承担违约责任。售楼员口头承诺不需要承担法律责任，因为口头宣传与承诺不是商品房的销售广告和宣传资料，仅仅是销售策略。如果房屋与广告宣传不符，开发商应当承担违约责任。 法律分析 商品房销售广告和宣传资料为要约邀请,若未兑现构成违约,则该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应视为合同内容。当事人违反合同内容时,应承担违约责任。 一、售楼员口头承诺需要负责任吗 售楼员对其口头宣传与承诺不应该承担法律责任。因为售楼员的口头宣传与承诺，还不是商品房的销售广告和宣传资料，仅仅是销售策略，口头的推销与书面的销售广告和宣传资料是有区别的。 房产买卖合同最后都需要签订书面合同，签订书面合同本身就是双方约定的，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。因此之前的口头宣传与承诺，如果合同没有规定，购房者签订合同，就是对合同的条款认可。 二、房屋与广告宣传不符怎么处理 广告与实际情况不符，开发商应当承担违约责任。 根据司法解释的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 这里需要区分广告上的描述是一般的，比较抽象的描述，还是具体的，对价格确定有影响的描述； 如果是后一种，只要买卖双方，就广告所涉的房地产建立了买卖关系，开发商就要受广告内容的约束，一旦广告与实际情况不符，开发商应当承担违约责任。 拓展延伸 要如何避免商品房风险 商品房属于预售房屋，也就是所谓的“楼花”，在买的时候房屋尚未建设，由于看不见、摸不着，这样的房屋难免会存在一定的风险。如果你要购买商品房，需要注意以下几点： 1、签订合同前，要在售楼部查看开发商的五证是否齐全，即建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证是否具备; 2、注意合同中可以修改的条款，开发商承诺的内容一定要写进合同条款里边; 3、注意合同中的违约条款，商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往违约金额都不高，因此，购房者一定要注意这些细节，尽可能提高违约金。 4、仔细查看合同附件，常见的合同附件包括所购房屋平面图、公摊面积表、质量保证书、装饰标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。 5、妥善保管开发商的宣传资料，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定的允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，可以视为合同内容。 结语 这段话强调了商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，未兑现构成违约，应视为合同内容。同时，售楼员口头承诺不需要承担法律责任，因为口头宣传与承诺不是商品房的销售广告和宣传资料。对于房屋与广告宣传不符的情况，开发商应当承担违约责任。最后提醒购房者，在购房时要注意书面合同的签订，避免因广告宣传与实际情况不符而产生纠纷。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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