| 问题 | 土地开发成本核算应注意的问题 |
| 释义 | 房地产开发企业土地成本的核算过程是指企业将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目的总成本或单位成本的过程。对于开发规模小，周期短的企业，只要按前面所讲的成本内容进行核算，就能较容易解决问题。但对于企业进行规模较大、周期较长的成片土地开发而言，土地成本核算过程就不那么简单了，在成本核算过程中就应该注意以下三个问题： 1、土地开发成本归集对象的确定问题房地产开发企业在具体确定成本归集对象时，应结合本企业的土地开发特点和实际情况，在满足成本计算的基础上加以确定，成本归集对象确定后，要有利成本计算的真实、准确和完整，正确反映成本的构成，并能及时结算成本对象的竣工成本。一般而言，都以成片开发土地中的具体运作项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千＊假日酒店等十个具体运作项目，则每一具体运作项目可作为成本归集对象。 2、共同成本的分配问题对成片开发土地而言，肯定存在共同成本。那么，如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢？分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则并且要保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法。但如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。 3、期末土地开发成本的结转问题对一般房地产开发企业而言，为了抓住商机和保持现金流的良性循环，一般都是进行成片土地开发，分块出售、转让或进行房产开发。在土地分块出售或分块进行房产开发而房产又对外销售的情况下，期末结转土地成本可能有两种情况出现，一种情况是土地成片开发已完工，则期末按正常程序结转实际开发成本则可。另一种情况是，土地成片开发未完工，在这种情况下，应该根据权责发生制和收入与成本费用配比的原则，按有权批准机构批准的工程概（预）算计算项目的完全成本，通过“预提费用”科目将尚未投入的完全成本与实际投入成本的差额计入成本，即也应该结转该项目的完全成本。待工程完工后，再按实际成本调整该项目的有关会计科目。 |
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