| 问题 | 80㎡二手房住房两种税收的不同 |
| 释义 | 二手房交易中共产生6项费用标准：契税、营业税及附加税、土地增值税、印花税、行政事业性收费和经营服务性收费的内容。 一、80㎡二手房住房两种税收的不同 按照国家的政策，一直以来，二手房交易计征个税是“二选一”方案：按卖房差价的20%计征，或是按卖房总价的1%～2%计征(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)。但早于2007年起，媒体就报道，“二选一”在东莞已名存实亡，东莞二手房交易个税已按20%强征。略有不同的是，东莞计征二手房交易个税是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%。 以一套80m2的房子为例，东莞2007年的一手房均价5148元/m2，满5年后出让，2012年住房均价约8271元/m2，如果其中的装修费用有6万，中介费按房屋总价的3%计取，另外假设5年来已缴房贷利息是1万元。 按照差价20%计征的方案是：[80×(8271-5148)-60000-80×8271×3%-10000]×20%=31997.9元。 如果按总价的1%计征，应缴个税则是80×8271×1%=6616.8元。 依此查看，一套80m2的小户型，两种计算方式不同，个人所得税缴交额相差超过2万元。不过，南都记者走访发现，有住房中介表示，按20%的方案缴交个税，可以人为“做平”，即将装修发票等抵扣的额度上调，从而减少缴交的个税额度。 二、二手房屋转让要交哪些税 二手房交易中共产生6项费用标准：契税、营业税及附加税、土地增值税、印花税、行政事业性收费和经营服务性收费的内容。 契税 根据《说明》，1999年8月1日之后进行交易的二手住房，作为个人购买房屋的买受人必须交纳房地产买卖合同金额的1.5%，而非个人购买则按房款总价的3.0%交纳。比如：一套住房的交易的总价为10万元，那么买房子的消费者必须交纳1500元的契税。另外，根据实际情况，部分的契税还可到相应的财税部门办理减免手续。 营业税及附加税费、土地增值税 根据《说明》，出售房屋的产权人必须交纳房地产成交价格的5.85%的营业税及附加税，即一套10万元的房子，出售方必须交纳5850元的税费。而专业人士介绍，新的二手交易办法当中规定，凡是入住满一年以上的二手房进行，户主可到房屋主管的相关财税部门申请减免该项费用。 同样，出售房屋的产权人在出售房屋时，需交纳房地产买卖合同的金额0.5%土地增值税。根据规定，出售房屋的产权人同样可以到相关部门申请减免。 印花税、行政事业性收费 据了解，印花税、行政事业性收费两项费用是办理二手房交易的硬性收费。其中，印花税包括产权证贴花和交易合同贴花，产权证贴花金额为每证5元;交易合同贴花由买卖双方共同分担，金额为房地产买卖合同金额的万分之五。 而根据粤价[2002]163号、粤价函[1999]532号文件规定房地产权属登记收费规定，住房产权属人需交纳80元(含证书一本)，另外，根据粤价[2002]163号文件，房屋共有权人需交纳证书工本费10元。既硬性行政事业性收费共需交纳90元。 二手房经营服务性收费 经营服务性收费分为房地产交易手续费和测绘费，二手房交易经营服务性收费为6元/平方米，由买卖双方各承担50%。而测绘费用则根据如下标准进行收费： 房屋面积测绘费 50平方米以内(含50)80元 50至100平方米(含100)120元 100至200平方米(含200)160元 200至300平方米(含300)200元 大于300平方米以100平方米为一个区间，每增加一个区间增加40元。 二手中介经营费用 一些通过二手中介公司进行交易的房屋，按照佛山现行行规，即除了交纳以上的硬性税款外，交易双方各自需交纳房屋成交款额的1.5%。即一套总价为10万元的房屋双方各自还要交纳1500元的交易服务费。 |
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