| 问题 | 二手房买卖注意事项之单位房屋是否侵权 |
| 释义 | 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 一、在我国房改房有哪些产权状态 市场上的“房改房”无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种“房改房”的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易；按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金；按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。 1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。 二、房改房和商品房的区别是什么 房改房和商品房的区别是：房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，商品房是指由房地产开发经营公司开发的建成后用于市场出售出租的住房。二者土地性质不同、交易限制条件不同。 三、从哪些方面可以来避免二手房买卖纠纷 二手房买卖纠纷可从以下几个方面避免： 1、检查证件是否齐全。检查房屋产权证和土地证，看两证是否齐全，看产权证是否抵押，土地证上的土地使用寿命记录，注意房屋是否由卖方出租； 2、检查房子本身的质量。在签订销售合同之前，确定上述事项。对于买方来说，除了严格按照建设委员会二手房买卖合同的格式订立合同外，还需要将一些细节纳入合同内容。 主要包括房屋物业管理交接、户籍迁移等问题。买受人可以留下一定的房款作为保证金，等买房交接物业管理，户籍迁出后再交房款； 3、市政规划是否有影响。一些房主出售二手房可能是因为他们知道房子将在大约5到10年内面临拆迁，或者在房子附近建造高层住宅，这可能会影响照明、价格和其他市政规划，所以他们急于出售。作为买家，他们在购买时应该充分了解细节； 4、单位房屋是否侵权。一般单位的房屋包括成本价的员工住房和标准价的员工住房。土地性质分配，转让时应缴纳土地使用费。此外，对于标准价格的住房，一般单位享有部分产权，员工在转让时享有优先购买权。如果买方不注意这些可能与业主一起侵犯单位合法权益的可能性； 5、注意房产证。检查产权证上的产权人姓名是否与卖方身份证上的姓名一致； 6、购买福利房是否合法。住房改造、住房项目、经济适用房本身是一种福利政策性住房，在转让中有一定的限制，这些住房在土地性质、住房所有权范围内有一定的国家规定，买方应避免销售合同与国家法律的冲突； 7、共有人的问题不容小觑。看看产权证上是否有共有人，如果有共有人，共有人需要出具书面同意证明。即使夫妻共有，也需要对方出具证明，避免纠纷。房地产转让应当签订书面转让合同，并说明取得土地使用权的方式。 |
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