| 问题 | 抵押二手房能买吗 |
| 释义 | 抵押二手房能买的，具体规定如下： 1.如果是通过按揭贷款购买的房屋，买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。 2.如果是被法院等机关查封的情况，一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让。买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。 一、怎么防范二手房产权陷阱 依照我国相关法律的规定，房产属于不动产，其产权是通过房地产管理机关的登记予以确定的。在房地产登记机关的登记中，包含了房产的各种相关信息，如：所有权人、房产的具体物理情况、是否设有抵押、是否被查封、是否已出租等等。通过向房产登记机关查询，购房者可以确切地知道卖房者是否对房产拥有完全的产权、是否存在着其他共有人、是否仅仅只有使用权而无所有权、是否已设定抵押、是否已被查封、是否已出租、是否为居住用房等等。通过对这些信息的了解，购房者可以针对不同的情况采取相应的对策： 1、如卖房者非该二手房的产权人，应立即中止与之进行交易。因为此其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。 2、如卖房者仅为产权共有人之一，则可要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。 3、如该二手房上设有抵押，则可要求卖房者在消除该抵押负担后方与之交易。 4、如该二手房已被查封，则可在该二手房被解封后方与产权人交易。 5、如该二手房已出租，则应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。 6、如该二手房为商业用途房，即可根据自身需要决定是否继续交易。 7、如卖房者仅仅只有使用权，在其取得完全的产权之前，应中止该交易。 二、二手房交易过程中签署合同时需要注意什么 1.注意卖房者是否为房屋的真正产权人，是否拥有完全、合法的处分权。这个是主要也是最容易出问题的地方.应该在合同中约定中介保证房产的权属问题,并由中介承担责任.2.注意卖方是否可以提供合法的证件：房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口薄;委任人要查验授权委托书是否有效;共有房屋出售，要求其提供其他共有人同意的证明或者放弃优先购买权的协议或证明。3.注意向有关房管部门查验所购二手房产权的来源。查验房主是谁，如果是共有财产，查验各共有人的产权比例及拥有权形式，另外，查验登记日期、成交价格及房屋平面图。4..注意房屋是否受到权利限制：是否设有抵押是否已被查封是否已被出租房屋用途是否受到限制，民用还是商用 5..注意在买卖合同中对付款金额、付款时间、交房程序等作出明确、可操作性的约定。6.注意查验二手房有无债务负担，房屋产权只记录了房主拥有产权的真实性及原始成交事实，至于该房是否有其他债务负担，需查验有关证明文件，如抵押合同、租赁合同，房屋是否被法院查封。7.注意在合同中明确约定交房时的房屋状态以及水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用的结算办法，避免因水电煤结算纠纷影响交房。8.注意和中介签主要注意：签订阴阳合同风险大阴阳合同指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“阳合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“阴合同”，作为交易的真实成交价格。签定“阴阳合同”大多数是为了避税，即在房屋买卖关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同，虽然符合合同成立的形式要件，但是，这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少缴税金的目的。阴阳合同的做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的效力。“阴合同”具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。 |
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