| 问题 | 办理商业贷款买房的常见问题有哪些 |
| 释义 | 商业贷款和公积金贷款是两种常见的购房贷款方式。商业贷款的利率相对较高，贷款额度较大，贷款期限相对较长，还款方式多样。公积金贷款的利率相对较低，贷款额度相对较小，贷款期限相对较短，还款方式相对单一。因此，申请人应根据自己的实际情况选择合适的贷款方式。 法律分析 商业贷款，也称为个人住房贷款，是由中国人民银行批准的中国商业银行和住房储蓄银行提供的贷款，用于帮助城镇居民购买自用普通住房。那么，贷款买房商业贷款常见问题有哪些? 贷款买房商业贷款常见问题一：买房用公积金贷款和商业贷款有什么区别呢? 答：公积金贷款的唯一优点就是利率较低。商业贷款没有额度限制、不需要提前缴存、没有地域限制、放款时间也比公积金快。所以选择一般开发商为了尽早收款，都推荐客户使用商业贷款。 贷款买房商业贷款常见问题二：买房想要用商业贷款，具体流程是什么啊? 答：第一步：签约纳税签约纳税是贷款买房流程第一步。签订《预售契约》、《买卖合同》;按开发商的具体要求缴纳首付款;与开发商各自按房价款的0.5%的额度缴纳印花税。 第二步：提交申请贷款买房流程中最繁琐，且最重要的一步，就是提交申请。有别于住房公积金贷款买房，商业贷款买房要按规定填写及提交相关资料。 (1)填写申请资料： 1、《个人住房贷款借款申请表》 2、《个人住房贷款借款合同》 3、《贷款房屋所有权证收押合同》 4、《授权委托书》 5、《承诺书》 6、《谈话记录》 (2)提交申请资料： 1、申请人和配偶的身份证、户口簿、暂住证、结婚证、学历证等相关证明。 2、购房协议书正本; 3、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等在了解如何贷款买房的过程中会发现，和住房公积金贷款买房流程一样，办理完以上提及的贷款买房手续，则算提交申请完成，接下来就要等待银行审批。 第三步：银行审核银行根据贷款人提供的资料，对贷款人资信、贷款额度、贷款年限等作出审核。这一步贷款买房手续是银行做主导，是关系到贷款申请成功与否的关键。 第四步：签订贷款相关合同银行审批后，与贷款人签订一系列合同文件。大多数人认为签订完合同之后，贷款买房流程结束。其实只算完成了贷款买房手续中绝大部分的工作，接下来还有一个步骤。第五步：贷款人按月还款贷款买房手续中最后一个步骤就是归还贷款。直至贷款全数归还之日，整个贷款买房流程才算真正结束。 贷款买房商业贷款常见问题三：住房商业贷款可以转成公积金贷款吗? 答：可以，但需要具备以下条件： 1.您的公积金贷款申请地工作申请贷款时公积金处于正常缴存状态。 2.申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满个月含个月以上。 3.申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力。 4.申请人同意提供中心认可的贷款保证方式。 5.申请人及共同申请人含配偶除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务。6.商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋所有权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续，商业贷款正常还款年含年以上且无逾期还款记录。 另外：组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款，商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款。 贷款买房商业贷款常见问题四：正准备买房，为什么到年底银行停止放贷了啊? 答：受年内5次央行降息影响，年底银行存款大量流失，导致贷款额度高度吃紧，截止当前，多数银行已经宣布11月份后随时暂停放款，能放款的银行也将于近期抬高准入门槛。今年情况有点特殊。 贷款买房商业贷款常见问题五：如果已经在银行申请个人贷款，会影响住房商业贷款吗? 答：肯定会有影响的。银行风控会核查的。如果两边的月供相加都没有你的月收入高那问题不大。如果比你的高问题就来了，要么申请下来的款项少，要么直接申请不通过。 贷款买房商业贷款常见问题六：房贷资料交给银行多久后银行会打电话来初审?要多久银行贷款才能下来? 答：银行审核时间由贷款人资信、房产年限、评估价格、贷款数额等决定，一般一周内会打电话过来，一个月到45天之内放款。 贷款买房商业贷款常见问题七：商贷时用等额本息和等额本金哪个比较划算? 答：个人需求不同，对应的哪个比较合适。从总还款来讲等额本金比等额本息低，但是本金前期月还款额较高，逐月降低。而本息则是平均下来的每月每月都一样的还款。在不需要提前还款和月收入稳定的情况下，建议等额本息。 贷款买房商业贷款常见问题八：按揭买房,还了3年了，不想当房奴，提前还贷划算吗? 答：不划算，因为你都交了3年了，银行利息前几年年基本上都交完了，后面的全是本金。不如有钱去做些投资，房贷还是慢慢还吧。 贷款买房商业贷款常见问题九：央行今年多次降息，那么新办贷款和正在还款的利息怎么计算呢? 答：放贷之前，利率跟着银行基准变动，以放贷当天利率为准。放完贷款后利率变动，一般会在第二年1月1日起，随着变动后的利率变化。 贷款买房商业贷款常见问题十：本人名下有两套房子，都按揭贷款买的，现在可以买第三套吗?能贷款买吗? 答：国家规定，个人只能有两次贷款，禁止银行向个人发放第三次贷款(包括商业贷款和公积金贷款)。所以房子可以买，但是只能全款买房了。 贷款买房商业贷款常见问题十一：房子商业贷款还未还清?想卖房，能卖吗?有什么手续? 答：可以卖的，手续很简单。您只需要先去银行提前预约还款(可以是买您房子的首付款)，然后拿到结清证明，撤销抵押就行，然后就可以正常交易了。但是如果是个人或者民间抵押，就会麻烦一点，要抵押人撤销您的抵押才可以交易。 贷款买房商业贷款常见问题十二：买房子想用商业贷款，商贷的利息是怎么算的? 答：一般是两种情况,你自己根据实际情况来套下面的公式: 1、等额本金还款法:每季还款额=贷款本金÷贷款期季数(本金-已归还本金累计额)×季利率; 2、等额本息还款法:每月还款额=[贷款本金×月利率×(1月利率)^还款月数]÷[(1月利率)^还款月数-1]。 拓展延伸 标题：['3. 贷款买房注意事项'] 根据我国《商业银行法》和《房屋贷款管理办法》等相关法律法规，对于贷款买房的注意事项进行法律分析如下： 1. 了解购房合同：购房时应仔细阅读房屋买卖合同及贷款合同，确保对合同中的各项条款有充分了解，如贷款额度、利率、还款期限等。 2. 确认房屋权属：确保购买的房屋具有完整的产权，避免购买到无证房或抵押房。 3. 按时还款：购房者应按时足额偿还贷款本金和利息，避免逾期造成信用记录影响。 4. 关注个人信用：购房者应关注个人信用评级，并尽量保持良好的信用记录，以提高贷款额度。 5. 了解贷款政策：购房者应关注我国房地产调控政策，了解自己是否符合购房贷款条件。 6. 谨慎使用担保：如需使用第三方担保，应确保担保人信用记录良好，以降低贷款风险。 7. 维护房屋权益：在贷款期间，购房者应关注房屋的权益状况，确保房屋在贷款期间未发生权属纠纷。 8. 及时申请贷款：购房者应了解购房贷款申请期限，并在规定期限内申请贷款，避免贷款逾期。 总之，在贷款买房过程中，购房者应注重合同阅读、房屋权属确认、按时还款、关注个人信用、了解贷款政策及维护房屋权益等方面的问题，以降低购房风险。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十三条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 |
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